2009贵阳老百货重建项目项目定位报告162p资料教程.ppt

写字楼产品定位 – 档次 写字楼定位建议 发展商要求： 成本要控制 价值要提升 甲级写字楼： 建造成本较高 销售周期较长 售价较高 乙级写字楼： 建造成本较低 销售周期较短 售价较低 档次建议： 采用部分硬件达到甲级标准，其他以乙级标准建筑，公共区域效果上做到高档的感觉的： 类甲级写字楼 理由：控制成本，提升售价，但要避免售价太高影响销售速度。 写字楼定位建议 写字楼产品定位 – 形象 筑城名称来历 古代的贵阳盛产竹子并以制作乐器筑而闻名，故简称 「筑」 日本东京中城 （左图） 以日本传统园景植物竹子作为设计理念，让建筑产生「素华」的美感 低调的奢华 本项目不需要借助昂贵的建材刻意强调「豪华」的氛围。只需要选择合适的素材，并取贵阳竹子的灵感，营造素华的空间感。 竹子是平安的象征，故有“竹报平安”之语； 竹有“生旺”之效。象征欣欣向荣、节节高升、坚韧挺拔。 写字楼产品定位 – 功能设施要点 写字楼定位建议 大堂要大气，体现高档写字楼水平。从一踏入写字楼开始就感觉到商务氛围 电梯数量足够，等候时间短（可参考朗豪坊写字楼电梯控制方式） 充足的停车位 写字楼产品定位 – 户型分析 写字楼定位建议 企业成立时间不长，但已有一定规模，出于企业形象的需要，职能部门要搬迁至形象较高物业。 随贵阳的成长而成长，企业颇具规模，办公空间在本区域写字楼中进行扩张或搬至商务区高档写字楼，一步到位。 高速发展企业 大型企业 扎堆在同类企业中，企业规模小，处于起步阶段，人数较少，办公空间并非主要考虑。 小型民营企业 商务公寓潜在客户 写字楼目标客户 写字楼产品定位 – 户型分析 写字楼定位建议 企业的生命周期 身份象征 非常强 顶级企业 12年以上 形象需求 很强 大型企业 9-12年 档次需求 强 平稳型企业 7-9年 品质需求 较强 高速成长型企业 4-6年 基本需求 弱 小型企业 3年以下 物业要求 支付能力 企业类型 企业生命 整层或多层 1000-整层 500-1000 100-500 100以下 面积需求（㎡） 定位 思考 不同阶段企业特征分析 写字楼产品定位 – 户型分析 写字楼定位建议 成长型企业 平稳型企业 大型企业 面积需求较小 数量最大 面积需求中等 数量中等 面积需求较大 数量最少 主力户型为中小成长型企业使用，中小投资者购买，面积不可过大。 户型要能够自由分割，以满足面积需求不同的平稳型企业和成长型企业使用。 整层的大面积户型供大型企业使用和购买。但因贵阳市场容量有限，消化周期长，建议适当考虑。 启示与要点 写字楼产品定位 – 户型分析 写字楼定位建议 70㎡以下 71㎡-120㎡ 121㎡-180㎡ 181㎡以上 户型占比 销售率 户型占比 销售率 户型占比 销售率 户型占比 销售率 银座商务大厦 48.7% 96.1% 37.8% 100.0% 13.5% 90.5% 0.0% 0.0% 峰会国际 0.0% 0.0% 75.0% 88.5% 25.0% 88.5% 0.0% 0.0% 香格里拉大厦 0.0% 0.0% 12.5% 30.0% 62.5% 24.0% 25.0% 22.5% 国艺大厦 17.6% 84.6% 54.1% 92.5% 20.3% 93.3% 8.1% 83.3% 　 　 　 　 　 　 平均 33.1% 90.3% 44.8% 77.7% 30.3% 74.1% 16.6% 52.9% 面积在71-120㎡户型的写字楼产品推量最大，消化能力也很强。 70 ㎡以下产品虽然销售率较高，但因为销售量有限，不能过于乐观其市场表现。并且户型过小容易导致写字楼档次降低。 120-180 ㎡户型也有较好的市场表现，说明甲级写字楼的中等户型产品也能得到市场认可。 较大面积的户型（180 ㎡以上）不论是推量还是销售率都一般。一方面说明发展商都为了降低大户型的风险，另一方面也说明贵阳大户型写字楼市场容量有限。 数据来源：贵阳市房产局； 德思勤整理分析； 写字楼产品定位 – 户型 写字楼定位建议 主力户型为中小面积 整层推出面积吸纳有限 目前贵阳市场写字楼户型集中在 70 – 120 平方米 户型特征 面积区间 户型比例 小户型 70㎡ - 120㎡ 70% 中等户型 121㎡ - 180㎡ 25% 大户型 半层、整层 5% 合计 　 100% 根据前述市场情况，建议将本项目写字楼产品户型定位如下： 说明：目前市面上的部分写字楼，已经开始以整层或者半层整体销售策略进行推广。本项目也可以推出部分整层/半层写字楼产品进行市场试探，以提高客户层次。 写字楼定位建议 写字楼价格定位 贵阳项目写字楼部分的价格定位 1. 成本利润法 按照写字楼建造成本 + 合理利润构成 3