2009渝开发股份 重庆市苏家坝C2项目调研定位及规划建议报告127P资料教程.ppt

渝开发股份苏家坝C2项目* 调研定位报告 规划建议报告 Syswin思源经纪·重庆 April，2009;项目距离渝中区人口密集区域，两路口及流动人口聚集地菜园坝片区仅一桥之隔，直线距离2公里； 项目距离南岸区核心商圈仅2公里， 本项目地块位于渝中区与南岸区交界处，两路口、菜园坝及南岸区中心区域聚集了大量的消费人口。;项目周边可利用基础生活、商业配套相对较少，主要以汽车服务、餐饮以及百货为主； 本案距离南坪核心商圈、南滨路繁华商业街仅3公里，其配套可直接纳入本案辐射范围，可利用商业体量近100万平方米。;C2项目‘发现问题 项目属性研判 基本判断4：小规模的低容积率、低密度项目;C2项目‘定位问题 定位问题 成本较高，对项目的打造产生了一定制约！ 本项目的优势和劣势同样突出，难以形成自身独特的竞争优势和市场竞争力！;根据对重庆房管局历年公布的批准预售数据统计，重庆主城区商品房2008年全年批准预售体量为1968.74万平方米，销售建筑体量为1222.83万平方米，供求比约为1：0.62，供求形势相对2007年较差。宏观经济环境的突然转变，开发企业由频繁推案转变为谨慎放量，购房者心态由急迫购房转变为持币待购，是2008年重庆楼市供求关系发生变化的三大重要原因。;根据思源对历年重庆商品房市场开盘数据统计分析，2008年，重庆市主城区商品房供应建筑面积为767.85万平方米，相对2007年降低18.15%，推盘个数减少18个，单盘年均推案建筑体量为3.75万平方米，相对2007年减少约11%。主城区供应市场已由2007年的疯狂入市转入谨慎推案阶段。;2008年重庆主城区商品房成交建筑体量下滑较大的原因有三：一、2007年楼市较好，部分需求市场被2007年提前透支；二、2008年整体宏观经济环境较差，不利政策及经济危机、自然灾害等负面消息取代了利好政策的推动；三、开发企业迫于资金等压力频繁使用降价促销行为，致使需求群体持币待购情绪加重。 ;南岸区、北部新区、渝北区以及江北区销售面积排名前列，继续成为主城的热销区域,所占总体比例分别为18%、15%、14%。供应体量较大、交通便利、投资属性较重以及自然资源丰富是成交热点区域的主要特征。;2008年重庆市主城区商品房成交建面均价为3978元/平方米，同比2007年上涨22.77%。刚性需求是成交价格年年上涨的重要支撑。; 根据思源对重庆房地产交易所网站的每日监控统计，重庆主城区2008年全年商品房成交建筑面积1222.83万平方米，较2007年下降36.8%；商品房成交建面均价3978元/平方米，同比去年上涨22.77％。 与2007年宏观大势环境较好、重要利好政策相继出台、购房人群情绪高涨以及投资环境较好的情况相比，2008年的重庆楼市进入了高速发展后的缓冲期，宏观经济环境出现恶化、股市大跌、投资人群大量现金被套以及购房人群观望情绪出现，同时商品房价格居高不下，在楼市成交市场背景相对较差的前提下，重庆主城区商品房成交市场相对2007年已经风光不在，成为开发企业谈此色变的板块。;C2项目‘解决之道 物业发展可能性假设;物业发展方向Ⅰ 商务类产品* Business products;C2项目‘解决思路 定位核心问题：如何实现项目价值 思源观点：通过产品功能的转换和复合提升价值！ 商务性质产品价值远高于住宅类产品！;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场 随着重庆市经济的发展，商务市场的逐步推演，企业对办公场所的需求在持续增加，且其对场所标准的需求越来越高，才致使近年来高端写字楼的大量出现。;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场 从成交角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场 从成交金额角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场 从成交均价分析，渝中区及江北区办公物业成交均价相对较高，南岸区成交均价相对较低，但南岸区与渝中区距离较近，且自然景观资源相对较好，办公物业成交均价具有较大的发展空间。;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场调研 已入住写字楼状况;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场调研 主城区办公物业主要集中在渝中区、江北区以及渝北区，面积比占总体74.2%;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场调研;C2项目‘市场调研 重庆商务办公市场调研 根据对重庆在售写字楼市场的调研，目前重庆写字楼市场总供应体量约为47万平方米，套内均价约为11000元/平方米。;C2项目‘市场调研 南岸区商务办公市场调研 目前南岸区办公物业市场处于发展阶段，租金建面租金约在20－31元/月/平方米左右，