2018无锡雅居乐营销策略方向思路（总部汇报）51p研究报告.pptxVIP

雅居乐无锡太湖新城项目2014年营销思路2014-2-6【狼的市场】太湖国际社区（毛坯）保利香槟国际（毛坯）尚锦城观山名筑富力十号（精装）金匮里（毛坯）万科新酩悦（精装）绿城玉兰花园（毛坯）苏宁悦城(精装）朗诗太湖绿郡（精装）融科玖玖城（高层精装）万科信成道（精装）本项目海岸城（毛坯）融绿熙园（毛坯）宝能城（住宅未售）中海万达小狼饿狼恶狼【无锡市场】2013年，无锡量跌价增，与一二线城市相比，成交整体平稳，无大幅起落，供应大于需求2013年，商品住宅新增供应量571万平米，与去年基本持平；商品住宅成交507.4万平米，降幅9.7%；供求比 1.12：1；商品住宅均价8041元 /平米，微增4.1%。观点无锡市场呈现温吞水效应，在一二线城市热火朝天的13年，成交基本持平；近3年，供应量持续大于成交量；判断：对14年市场不抱幻想，立足本身，从恒定的市场抢肉吃。【无锡市场】市区可售商品住宅库存近850万方，库存周期近20个月，一线城市基本位于6-10个月观点无锡市场商品房存量大，去化周期长；其中商品住宅占40%，主要为140平米左右及以上大户型；判断：存量大户型多，10#楼竞争激烈。【无锡市场】从13年来看，本项目集中销售的9-11月是无锡的供应高峰期待查12年观点成交量大的月份集中在3-5月，及9-12月；供应量大的月份集中在5月，及9-11月；判断：本项目必须抢市场天然节点，赶在成交活跃的9月上市。同时在品质及营销上超越同期推出的同类产品。【无锡市场】太湖新城板块，玉兰花园、酩悦、太湖国际社区列全市总销TOP102013年无锡全市成交金额排名TOP10 　项目名称区域成交面积成交套数套均面积成交均价成交金额1融创·天鹅湖滨湖1225621005122 935611.472时代上城南长113729981116 909410.343绿城·玉兰花园滨湖84099558151 1199210.08雅居乐无锡项目4阳光100国际新城惠山1369051306105 69079.465万科酩悦滨湖80460738109 114689.236无锡碧桂园锡山106350867123 76028.087融创理想城市惠山119257937127 65967.878新城尚东区新区100125903111 76597.679太湖国际社区滨湖72497514141 103257.4910恒大绿洲锡山95014882108 78397.45观点滨湖成交量价处于无锡高位：从TOP10看，滨湖区占4席，成交均价最高；改善性特征明显：本区成交面积主要在120-140m2间；本项目需跻身全市前3：按13年成交来看，本项目10亿的目标需剑指前3甲，各项工作需以此来要求与谋划。【滨湖市场】融创熙园：2013年实现销售12.25万㎡，实现销售金额11.47亿元，列全市第一项目名称融创熙园三期总建面10.32万方(R=2.1)2013年供销情况2013年去化122562㎡，成交均价9356元/㎡，成交金额11.47亿元主力在售在售九期碧玺11、13、14#楼小高层房源，户型面积88、116、133、138、141平方米。在售5、6#楼29-58平方米单身公寓。八期G4#188平方米现房大平层。三期“王朝”200平方米边套房源。优劣势分析优势：该项目周边配套较为齐全，临近地铁一号线站点，区位优势明显，此外强大渠道，灵活的价格有目共睹；目前可售库存高层 可售156套/22626㎡ 限售 78套/14951.69㎡多层 可售 12套/2577.59㎡小高层 可售 24套/2105.07㎡2014年计划计划2014年3-5月份推出8-10#楼，主力产品为88-141㎡。2014年清盘3215471091286111413在售楼栋未推楼栋【滨湖市场】融创熙园：契合市场的产品、价格以及渠道保证了项目的热销观点产品契合市场：以市场主力需求的90-130m2户型为主，兼顾销售前期200m2户型；价格灵活：价格根据产品、市场环境随行就市，以跑量为目标；极致渠道：200人左右渠道，包括陌拜、巡展、call客等，配合高激励，严管理，成交占据7-8成。启示与判断：本项目产品亦需以市场为导向，不可脱离市场盲目求大；以目标为导向，以客户为导向，采取灵活价格策略；积极采用线下渠道，出门抢客户，与竞品抢客户，多维度尽全力拉客户上门成交。【滨湖市场】万科酩悦：2013年实现销售8.05万㎡，实现销售金额9.23亿元项目名称万科酩悦总建面31万方(R=1.32)2013年供销情况2013年去化80460㎡，成交均价11468元/㎡，成交金额9.23亿元主力在售在售42、52、64、67#楼140平方米花园洋房产品；在售27-31单元115平方米房源；在售10、11、15-17单元90平方米8层电梯洋房房源优