2018年临沂城市房地产市场研究报告119p研究报告.ppt

2010至今 代表作品： 沂龙湾·御园、开元·帕缇欧 具体特征： 退台基本集中在南面，立面丰富，一二层均带地下室，堪为国内一线洋房设计理念。 代表作品： 联合世纪新筑、滨河阳光、城建时代庄园 具体特征： 洋房的基本元素缺失，退台运用不足，立面单调。多层与洋房产品概念混淆。 代表作品： 沂龙湾·御园二期、开元香舍里、紫荆城、中国铁建·东来尚城、香醍荣府、沂龙湾润园、银河中央公园、国鑫理想家、圣兰菲诺等。 具体特征： 洋房设计理念的回归，并逐渐走向成熟，如今的洋房产品风格更为多元，立面更加丰富，临沂花园洋房规逐渐走向成熟。 2008 2009 花园洋房的诞生 花园洋房调整期 花园洋房成熟期 临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调整阶段、成熟阶段 发展 综述 人群特征：滨河板块属于城市早期高端人群居住区，以企事业单位、私营业主聚集区。 行政办公：早期行政中心，区域发展较为成熟。 景观资源：景观环境资源优越，独特的地理环境优势，公里的滨河景观超长资源带。 教育配套：教育资源众多，此区域的教育资源优质，临沂一小、临沂一中、金雀山小学、沂河实验学校等。 商业及其他配套：区域商业配套不完善，市人民医院。公交线路较少。 兰山区政府 沂河景区 涑河商业区域 滨河板块 滨河板块是临沂房地产开发最早的区域，目前发展较成熟，区域景观资源丰富，生活、教育配套完善 区域特征 滨河在售项目以高层为主，少量多层洋房，沿河片区部分别墅产品；项目体量大小不一，其中凤凰城和奥林匹克花园均在60万平米 项目名称 建筑形态 建筑面积（万㎡） 价格 （元/㎡） 主力户型 鲁商凤凰城 高层、别墅 60 高层5250 别12500 高层90-255㎡三室 别墅260㎡ 香格里拉 高层、多层 2.5 4800 高层20-140㎡一室 滨河国际 高层、别墅 50 高层4600 高层39-120㎡三室 奥林匹克花园 别墅、洋房 60 洋房5000别墅 洋房130-160 ㎡三室 别墅300㎡ 国泰一品 高层 7 4800 140-240 ㎡三室、四室 颐龙恒泰 高层、洋房 8.56 高层4200 高层98-147 ㎡三室 荷兰水乡 高层、别墅 33.88 高层4500 高层118-150㎡三室 新港龙庭 高层、洋房、别墅 6.4 高层4700 -------- 华创金桂圆 多层、联排别墅 7.8 多层3900 多层80-130 ㎡三室 鲁商凤凰城 香格里拉 新港龙庭 滨河国际 奥林匹克花园 华创金桂园 在售 项目 户型分析 两室 三室 四室 华创金桂园 奥林匹克 滨河国际 荷兰水乡 新港龙庭 凤凰城 国泰一品 香格里拉 60 80 100 120 140 160 180 200 300 一室 复式 颐龙恒泰 滨河板块在售项目主力户型集中在100-160㎡的三室。 滨河板块的住宅项目户型面积主要集中在100-160㎡的三室 ㎡ 客户 分析 区域外客户 景观拉动型 （追求居住改善） 价格导向型 城市化推动型 滨河板块客户来源 总体来看，滨河板块客户以兰山区居民为主，同时也吸引了部分其他地区具有一定购买力的客户在此置业 客户分类 所占比例 客户描述 兰山客户 70% 私营业主、个体经商占70%-80%，其次为泛公务员、企业中高层管理者等，二次及多次置业居多，占到60%以上。 其他客户 九县及外地客户 20% 九县客户购房的目的主要以婚房为主，外地来临沂工作和做生意的人群以婚房和居住为主。 河东、罗庄 10% 河东区和罗庄区客户主要为年轻人首次置业，部分为投资置业。 兰山区客户 区域内居民改善性 购房 兰山其他区域高端 客户 开发商 临沂鲁商置业 规模 占地面积:370亩 建筑面积:60万㎡ 容积率 2.1 物业类型 高层、别墅、商业 交房标准 毛坯 鲁商凤凰城地段优越、景观资源丰富，国企开发商实力雄厚，自2007年面世以来，一直保持城市高端楼盘形象 高端项目 成交客户整体特征： 地段与观景效果是客户购买的最重要因素； 对价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强； 全部都是二次以上置业者，其中三次以上置业者占多数； 客户80%为经商人士，其中以板材、五金、服装等个体经营者居多； 客户年龄主要集中在35—60岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主。 开发周期 一期 二期 三期 开盘时间 2008年5月 别墅2010年5月 高层2010年6月 别墅2011年5月 高层2011年7月 主力户型 高层130—200㎡三室 别墅230—300㎡ 高层95—105㎡两室 135—183㎡三室 别墅260—270㎡ 高层95—105㎡两室 120—180㎡三室 别墅260—350㎡ 销售率 95% 80% 别墅40% /开盘销售50% 总房源 高层750套 别墅98套