2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p研究报告.ppt

长沙商业市场;分类;分类;分类;湘江路是长沙一条沿江主要干道，8道车道的宽路，车流量较大，是长沙的主要交通干道 业态：以中低端鱼馆餐饮为主+部分集中的菜市场为主，分布零散，未形成商业氛围 现有商业体量约为3000平米，租金在220-250元/平·月。主要提供餐饮，形成长沙特色江边餐饮处;本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围周边主要商业节点——南湖路，大排档餐饮+日常服务商业;本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围小结：本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业，景观型特色餐饮有发展机会;本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景规划解读—沿湘江大道未形成商业走廊，除本地块外，集中于北部商务金融区;本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景已知未来供应——北部华远金外滩，紧邻五一商圈，商业发展条件较本项目更为优越;本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景小结：区域未来规划及发展也不利于本项目启动大体量商业;芙蓉 广场;项目位置;万达商业广场内部商业价值现状：业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难;;阿波罗商业广场商业价值现状：业态单一，服饰占绝对比重，与百货商场同质，休闲名不副实;项目位置;东方百联当前商业价值：传统商场设计，业态依旧单一，服饰占绝对比重，少量餐饮;项目位置;停车场 居家生活： 福奈特洗衣 皇家家具;本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自称中心的可行性小结：脱离成熟商圈启动MALL风险大，但周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心;本项目商业的可行性研究小结：1、本项目商业不足以消化近20万的总商业体量;本项目商业的可行性研究小结：2、本项目商业定位建议：景观特色餐饮商业街区+辐射自身及周边新建中高端住宅区的中小型购物中心;兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。;本项目商业的可行性研究小结：3、本项目商业体量建议：1万平米左右;1、满足规划要求 规划要求临江不允许建住宅;3、商业功能分解;本项目写字楼可行性研究：1、地块发展写字楼先天条件好区域（位于滨江商务区）+地标级（昭示性强）+交通便捷;本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状宏观背景：城市地位提升，经济加速发展支撑长沙写字楼市场长期看好;;;;长沙中高端写字楼市场研究1：酒店写字楼集中分布于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中;项目;项目;典型酒店写字楼扫描：运达国际广场——喜来登姊妹楼 ;运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型;典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼——华天酒店附属楼;华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型;典型酒店写字楼扫描：通程国际大酒店——部分楼层写字楼用途;通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多;酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处;1979-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。 截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。 2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6% ;酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升;酒店写字楼客户特征：一直未被长沙新兴专业写字楼分流，主要原因就在于严重依赖酒店的服务和配套;酒店写字楼分析小结：一段时间内仍是长沙顶级商务客户的办公场所首选，优势明显;五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。;凯旋门型玻璃外形;项目;产品品质有限：建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型（5万平米以下），大堂普遍偏小;产品品质有限：硬件配置初级——国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调;产品品质有限——配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅;产品品质有限——使用成本不高， 2.5-3.4元/月·平，但能够提供的服务业也非常简单;1.2万;1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达