2018年成都蓝光·幸福满庭个案分析及开盘报告教学案例.pptxVIP

20130320【蓝光·幸福满庭】个案分析及开盘报告中 国 房 地 产 市 场 服 务 的 第 一 选 择地块规模较大，楼面地价较低，分期分组团开发宗地位置郫县犀浦镇龙吟村5、6社所属板块犀浦拿地时间2012年10月26日占地面积129.40亩土地用途住宅兼容商业（商业≤30%）使用年限商业40年住宅70年容积率1.0＜容积率≤4.0建筑密度总≤30%，住宅≤16%建筑高度航空限高：≤593米土地成交单价762.00万元/亩土地成交总价98601.41万元楼面地价2857.50元/平方米地块位置地块1（一期）地块2（二期）地块3（三期）地块四至：北临犀安路，南临规划道路，西临317国道，东临马家堰；地块规划：分为南、西、北地块，以三期组团形式开发。项目经济指标项目区位概况Part2.项目情况分析项目规划情况项目产品分析项目客群分析项目经济指标体量较大；容积率较高，居住品质较本案差；公摊较小；商业配套支撑不足项目名称蓝光·幸福满庭项目位置郫县犀浦镇成灌路与犀安路交汇处开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司总占地129.40亩总建筑面积34.52万㎡容积率4.0总户数4913（一期1327户，住宅1144户，底商183间）公摊13%—16%绿化率30%车位待定交房时间2014年底物业公司嘉宝物业物业费待定项目区位概况处于犀浦板块；交通配套完善，但距地铁、快铁较远；商业配套缺乏地理位置：成灌路与犀安路交汇处区域配套：交通：①公交：119路（“学苑站”），116路、221路、305路、311路、320路、704路（“龙吟路站”），310路、116路、117路（“犀浦站”）； ②地铁2号线：天河路站（距离约500米）； ③成灌快铁：犀浦换乘站（距离约1000米）；商业：较为缺乏，家乐福、沃尔玛、人人乐等大型商业配套均处于规划当中；教育：犀浦镇幼儿园、金苹果幼儿园、郫县四中、成外实验学校、西南交大等；医疗：四川公路医院、郫县中西结合医院、交大校医院等；银行：成都银行、工商银行、中国银行等；项目规划情况项目规划：17栋住宅，分三期开发，成三大组团围合式排布项目共17栋住宅，成围合式排布，构成三大组团一期：项目北地块，5栋住宅，均为25层，户型区间为50—83㎡；二期：项目南地块，7栋住宅，楼层未定，户型待定；三期：项目西地块，5栋住宅，楼层未定，户型待定。一期（5栋）34 三期 （5栋）2175二期（7栋）16167111581014913项目产品分析（一期）产品以三房为主，辅以少量的两房产品；赠送率高户型套型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送率套数占比A13室2厅1卫1888%A22室2厅1卫1厨5059918%888%A33室2厅1卫1888%A43室2厅1卫117615%A53室2厅2卫1厨831001720%17615%B13室2厅1卫126423%B23室2厅1卫1888%D23室2厅1卫117615%合计1144100%一期产品特点：户型上：户型面积区间为50—83㎡的刚需型产品；套型上：以三房单卫为主（78%），辅以少量两房（8%）及三房双卫（14%）产品；赠送率：产品赠送率（18%—31%）较大，功能性强。A1： 3室2厅1卫1厨，70㎡A2： 2室2厅1卫1厨，50㎡优点：户型方正通透，动静分区合理；布局合理实用，主卧接近15㎡；缺点：入户玄关直对客厅，私密性较差；优点：户型方正，空间使用率高；缺点：厨房和卫生间正对客厅及餐厅，影响居住品质；A3： 3室2厅1卫1厨，67㎡A4： 3室2厅1卫1厨，71㎡优点：户型方正通透，动静分区合理；布局合理实用，主卧接近15㎡；缺点：无入户玄关，私密性较差，且厨房正对客厅和餐厅；优点：户型方正通透，布局合理实用；缺点：各卧室距卫生间较远，起居较为不便；动静分区混乱，各卧室距客厅和餐厅距离较近，影响居住品质；A5： 3室2厅2卫1厨，83㎡B1： 3室2厅1卫1厨，74㎡优点：户型方正，动静分区合理；主卧带独立卫生间，尊贵感强；缺点：入户玄关正对客厅，私密性较差；客厅进深过大，通透性受影响；优点：动静分区、干湿分区合理；独立生活阳台，舒适宜居；入户玄关设计合理，保证了客厅的私密性；缺点：客厅及各卧室通透性较差；B2： 3室2厅1卫1厨，56㎡D2： 3室2厅1卫1厨，63㎡优点：双阳台设计，舒适度较高；通透板式户型，空间布局紧凑实用；功能三房，幻变空间供自由组合；缺点：卧室与餐厅相对，动静分区不合理；优点：三阳台设计，多面观景，视野开阔；主卧附带幻变空间，自由创意；缺点：主卧距卫生间较远，起居较为不便。项目客群分析以25-35岁刚需置业客户为主；以郫县地缘性客