北京市住宅小区物业收费问题及对策的研究.docVIP

北京市住宅小区物业收费问题及对策的研究 　　摘要：住宅小区物业费收缴难，在北京地区是一个普遍现象，近年来,物业公司巧立名目乱收费现象十分严重，各地由于物业管理收费引起的纠纷日益突出。由此而引发的矛盾和纠纷屡见不鲜，导致恶性循环，以至于物业管理企业最终只能放弃小区物业管理，被弃管的小区则又陷入更加混乱和恶劣的环境中。本文以北京商品住宅小区为调研对象，分析了物业公司与业主之间收费纠纷问题的产生原因，并就如何有效解决提出了相应对策。 　　关键词：物业管理 服务 收费 　　 　　▲▲一、北京住宅小区物业收费纠纷原因分析 　　 　　目前我国物业管理理论研究相对落后，政府相关部门对物业管理行业的管理不当，同时又缺乏与之相应的完善的物业管理制度，因此造成我国物业服务收费关系中矛盾重重的原因是多个方面的。 　　1.行业队伍素质偏低，人才短缺 　　物业管理作为专业化管理，要靠硬件的设施条件以及严格的规章制度和管理服务的措施，但这一切首先还是要靠人，由于物业管理的涉及面非常广泛，要求物业管理、法律、心理等相关知识和设备的维修维护、环境管理、安全消防等专业技能，所以对物业管理从业人员的综合素质要求很高。从业人员的整体素质偏低，使物业管理企业提供服务的水平和质量受到影响和制约。 　　2.住宅小区房屋建筑质量有缺陷，小区配套不齐全，遗留题多 　　原开发建设单位或房屋出售单位往往采取消极拖延和回避解决的做法，逃避保修期内维修责任，现管理单位无法也无力解决加之建管不分，业主把这些怨气都撒到物业管理企业身上，绝大数业主最直接的方式就是采取不缴物业服务费的方式进行维权。 　　3.物业乱收费现象严重 　　有些收费项目没有依据；有些收费项目收费过高；有的项目没有进行服务也乱收费。物业管理企业提供服务，业主交纳物业费这是天经地义的事情，但有一个前提物业管理企业提供服务必须遵守物业服务合同的内容和标准进行服务和收费。超出合同和相关法律规定的收费标准和服务项目都属于乱收费。 　　4.物业服务不规范，整体水平不高 　　首先，部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要。 　　5.业主缺乏理性消费意识 　　业主没有树立物业服务是商品意识，以种种理由不交费。物业服务属于公共性服务，不能因某一个业主不需要物业管理企业的绿化服务，而砍掉属于他自的那块绿地。也有个别业主素质差而不交费。 　　6.物业管理相关的法规体系尚不健全 　　《物业管理条例》在2007年度重新修订，但依然存在不少的问题。物业管理立法的不完善导致了物业服务收费关系的相关主体之间权利义务不明确，直接影响到物业服务收费制度立法过程。尽管近年来相关部门加快了物业管理的立法，制定并出台了许多地方性物业管理法规和规章制度，但是，仍然缺乏科学完整的物业管理理论体系。凭着感觉做事，致使各个物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律管理不清晰等等。 　　 　　▲▲二、解决对策及建议 　　 　　1.完善物业管理立法 　　保障行业健康发展完善的物业管理法规体系是防范物业服务收费纠纷的重要保障。通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保业主和物业管理企业双方利益不受侵害。加快物业管理立法步伐，已成当务之急。完善物业管理法规，对物业管理企业在规划、设计、施工等阶段的提前介入，物业管理的招投标条件和程序，管理基金和维修基金的拨付，物业管理公司的法定权利和义务等做出明确规定，在很大程度上可以堵塞纠纷产生的源头。 　　2.加强对物业行业的扶持，提高物业公司的服务质量和规范化程度 　　物业管理企业是一种带有部分社会公益性的服务企业，属于微利行业，企业资金来源于广大业主和使用人。建议政府采取减、免、缓税费等办法，扶持物业管理行业。政府要对物业企业加大扶持力度，在政策上进行倾斜，在法律政策上规范物业服务企业的行为。物业管理企业应创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、周到的人性化服务。物业管理企业虽然是劳动密集型产业，但竞争依然十分激烈，因此仅靠降低物业费已不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展、壮大。 　　3.物业公司与业主之间应加强沟通 　　一方面物业管理企业要努力改善服务，以优良的服务来满足业主，另一方面政府、物业管理协会、物业管理企业要采取多种宣传手段进行宣传教育，使广大的业主从思想上接受物业管理，彻底改变福利意识，把“你要来管”转变成“我让你来管”，积极履行缴费义务，不实施法律、业主公约、物业管理合