2018年北京市密云区首创密云项目市场定位报告110p研究报告.ppt

角度二：竞争市场产品特点 舒适型独栋——竞争市场总结 卖的好的项目不在于价格的高低，而在于产品品质： 君山的单价和总价在区域内都是最高的，但是消化速度也是最快的，硫森湖项目虽然单价和总价偏低，但消化速度却很慢，度假客户更看重的是生活的品质感，成熟的社区环境、高品质别墅产品，周到的物业服务既有助于提升产品的价格，也有助于促进销售。 同产品品质，度假空间很重要 观唐与君山同属于高品质别墅物业，产品单价在17000-20000元/平米之间，销售速度却差别甚远。 君山有高尔夫，有大面积庭院等休闲度假设施，而观唐的中式风格没有能够很好的发挥度假产品的特性。 在主打休闲度假属性的同时，休闲度假功能空间的营造显得尤为重要。 角度二：竞争市场产品特点 紧凑型独栋——在售项目供应情况 区域 项目名称 套数（套） 主力单户全面积（平米） 2011年至今成交单价（元/平米） 全面积价格（元/平米） 成交总价（万元） 密云 琉森湖 262 290-340 12600 （按地上面积） 9000 260-306 怀柔 天恒别墅山 220 350-400 22000 （按地上面积，2010年数据，2011年尚未成交） 11000 385-440 延庆 清凉盛景 121 250-350 约13000 13000 325-455 小独栋产品总供应套数603套，主力户型集中在300-400平米之间，300平米以下小户型产品供应相对较少。 成交价格差别较大，按全面积价格来计算，多数项目成交单价在9000-13000元/平米，与大独栋的君山和观唐等产品价格差别较大。 角度二：竞争市场产品特点 紧凑型独栋——在售项目产品信息 地下室面积在100平米左右，庭院面积150-500平米不等； 消化速度相对较快的清凉盛景附带大面积花园空间，花园赠送面积在400-500平米。 区域 项目名称 主力单户全面积（平米） 地上面积（平米） 地下面积（平米） 庭院面积（平米） 销售速度（2011年以前） 密云 琉森湖 290-340 约190-240 约100 约50 2-3套/月 怀柔 天恒别墅山 350-400，其中阁楼和地下赠送165-200平米 257 110 200-400 1-3套/月 延庆 清凉盛景 250-350，全地上 250-350 0 赠送400-500平米 6套 角度二：竞争市场产品特点 紧凑型独栋——在售项目销售信息 区域 项目名称 主力单户全面积（平米） 销售速度（2011年以前） 销售速度（2011年以后） 销售率 畅销户型 滞销户型 密云 琉森湖 290-340 2-3套/月 2套/月 前二期总体约30% 280-350 其他大户型 怀柔 天恒别墅山 350-400，其中阁楼和地下全部赠送 1-3套/月 0 95% 只有350-390的独栋 无 延庆 清凉盛景 250-350，全地上 6套 2套/月 二期60% 250-280 无 在售小独栋产品整体品质感相对较差，导致区域小独栋产品整体价格与销售速度都相对缓慢，新政后，多数项目月均销售速度没有超过2套/月，整体市场受政策影响较大。 角度二：竞争市场产品特点 项目名称 套数 主力户型面积(全) 地上面积（平米） 地下面积（平米） 庭院面积（平米） 预计上市价格 预计总价区间 密云 君山 82 310-360 约200 110 150平米以上 20000 500-700万 观唐 30 337 220 117 约100 16000 500万 延庆 辉煌云上 约30 297-310 267 待定 待定 19000 约600万 紧凑型独栋——未来潜在供应 未来区域已确定潜在供应的小别墅产品为142套，主力户型在300-360平米之间，附带赠送庭院面积100平米以上，预计上市价格都突破15000元/平米以上，较在售小独栋产品价格有大幅提升。 角度二：竞争市场产品特点 紧凑型独栋——小结 紧凑型独栋整体市场品质不高，性价比产品优势不明显 作为非传统的经济型高性价比别墅区，主打性价比的天恒别墅山（大面积赠送空间）与硫森湖（低价格）整体市场表现都相对偏弱，无论是新政前还是新政后，整体消化速度都基本维持在2-3套/月。 未来区域市场有所突破，高品质紧凑型独栋拉动整体小独栋度假市场，小独栋市场竞争压力增大。 未来随着君山、观唐等紧凑型独栋的入市，整体独栋市场品质感将大大提升，同时也增加本项目小独栋产品市场竞争压力。 角度二：竞争市场产品特点 产品类型 供应量（套） 消化量（套） 销售率 销售速度（2011年总计） 未来潜在供应量 舒适型独栋（400平米以上） 466 337 72% 7套/月 50 紧凑型独栋（400平米以下） 603 356 67% 4套/月 142 舒适型独栋产品市场压力略小于紧凑型独栋产品，市场存量