2018年美丽集团深圳家乐项目定位思路（69页）教学案例.pptVIP

华通大厦楼前高出地面的花坛，把人流拒之门外。 华通大厦对面商铺与地面平行，出入口标识明确，门前人流车流不断 通达性 规划提升价值 门前台阶影响行人抵达，是选择店面及设计商铺的大忌 昭示性 规划提升价值 树木或建筑物对商业物业外立面的遮挡（行人/车辆视线） 避免商业内部建筑设施对店面的遮挡（行人视线） 良好的店面昭示可影响出租率及租金水平 扶手电梯交叉布局降低了店面的昭示性 人流动线 规划提升价值 人流动线设计要点 —— 平面 通达性、昭示性、方向感（三项基本原则） 经过店面的人流量最大化（销售额与人流量成正比） 首选为环形主动线（店面数量 vs 路线长度） 尽可能在不走重复路的前提下一次性逛完所有商店 利用中庭变化增加店铺的昭示性 利用空间大小增加行人的方向感 规划提升价值 人流动线设计要点 —— 回环度 平面动线总长度：经过所有店面的路线总长度 通达回环度：一次性最长回路／平面总动线长度×100% 回环度的理想值为100% 最长回路是指沿中心线不重复行走的最大距离 回环度 = 红线／红线+蓝线x100% 320/(320+200)x100%=0.62 红线：主动线 蓝线：次动线 规划提升价值 多功能区主环形动线 标志明显的焦点区（临近主入口） 视觉明显的主通道（从焦点区通向各功能区） 环形主通道，之间设驻留节点 方向感强 三亚水居巷商业综合体商业 面积8万 规划提升价值 人流动线设计要点 —— 垂直 设置在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置 距购物中心出入口有一定距离但易于找到 观光梯更具吸引力 避免剪刀式扶手梯强制人流动线 提倡Z字型扶手梯快捷上下 垂直观光梯 剪刀式扶手电梯 规划提升价值 实际案例 原设计人流动线未能构成回路，纵向三条通道，从左到右，易形成阴阳街；顾客若想光顾每个通道的商铺，就必须走重复路，不符合一般人逛街习惯。 60m 70m 60m 红线 / 红线 + 蓝线 x 100% 260/(260+160)x100%= 61.9% 规划提升价值 修改后的动线，对于两个入口都可形成回路，提高了整体商铺价值。 东面商铺临街，价值大，增加进深，扩大面积后依然好用好卖。 实际案例 —— 修改 规划提升价值 修改图将北面中庭后移，意在让左边通道成为主动线，增加该通道商铺的价值；右面临街商铺进深也可减小，以提高售价。 临街节点铺可考虑品牌餐饮，并做相应设计；从未来发展的角度考虑，应在内部设餐饮区。 南面内铺适当加大，使主动线成为一条环道，回环度近100%。 实际案例 —— 再修改 规划提升价值 Page* 合理利用外部空间，寻求价值提升 1、在商业南区二楼西南角建立地铁接驳出入口，有效截流，聚集人气，同时，保证深惠路的商业展示面，切实提升地铁商业物业的价值。 二层商业 首层商业 规划提升价值 规划设计案例 海阔天空项目 Page* 规划提升价值 2、以特色餐饮等目的性消费业态聚集人气。 1、内部平面人流动线设计尽可能在不走重复路的前提下一次性逛完所有业态。 规划设计案例 海阔天空项目 商业内部以跑马廊形式设计人流动线，保证科学的商业回环度，以目的性消费业态提升商业价值，提升商业经营状态 内部人流动线，商业无死角 建议方案：建议商场主入口前中庭设置在此处，有利于提升两边临街商铺的销售价格，另建议主入口的设计具有创意，给人耳目一新的视觉效果。 图例展示： 打造创意主入口，展示高档商业 规划提升价值 规划设计案例 海阔天空项目 建议方案：建议将目前的两个中庭合并为一个，另增加观光垂直电梯（需考虑观光电梯的视野），加大商业的垂直动线，直接到负2楼，方便车场的顾客进入卖场另建议中庭在造型上进行富有创意的设计，目前较为方正的传统中庭设计已经不具备良好的形象展示。 建议方案：在9号地块设立中庭，给个商家良好的形象展示面，同时避免因缺少中庭，而给顾客产生压抑的感觉 打造项目中庭，提升内部购物气氛 规划提升价值 规划设计案例 海阔天空项目 Page* 商业中庭的打造 建议方案：增加10号地块的商业可销售面积，因其位于临街商铺，建议将消防走道往右移动，增加可销售的街铺 建议：建议移走此处的卫生间，影响整个商业形象， 建议方案：建议将办公室设置在高层位置，增加商业客销售面积 建议方案：建议将此处的消防走道移至右边原手扶电梯位置，增加商业可销售面积 增加商业面积，提高销售收入 规划提升价值 规划设计案例 海阔天空项目 建议方案：在此处设置卖场此入口，有利于与右边的街铺进行互动 建议方案：在此处设置增加两步扶手电梯，作为单层面积约9千方的卖场，