2018河南省兰考文明路项目定位报告63P教学案例.pptVIP

兰考文明路项目定位报告;地块北侧侧临文明路,目前文明路现状较差，交通条件有待改善;地块北临文明路，南侧为技术学校，东侧为污水河，西临为农田。;地块现状为农田和杨树林，无拆迁需求，基本具备施工条件;地块南北狭长，整体规模13422.9平方米。;近郊教育聚集区，中等规模，中等密度，具备一定教育资源的项目;项目SWOT分析;区域属性;兰考县位于河南省东北部，东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖11个乡、5个镇，总人口 82万人，总面积1116平方公里，耕地面积 95万亩。 ;城市总体规划“西进、南拓、北展、东控、中优”;兰考地处北温带，属大陆性半湿润季风气候，年平均气温14度，年日照时数2592.7小时，平均降雨量678.2毫米。兰考具有丰富的土地资源和水利资源。兰考具有丰富的农产品资源。盛产小麦、玉米、大豆、花生、棉花、苹果、葡萄、大枣等； 兰考作为全国著名的泡桐之乡，为其乐器制作产业提供了坚实的基础。;区域总结;市场竞争视角; 兰考县属四线城市，房地产市场虽然非常不成熟，总体市场发展相对迟缓，由于缺乏资金，兰考的房地产开发无论是市场规模还是产品开发水平，在全省均处在较低水平,物业形态相对单一、设计水平不高，市场上普通多层依然是供应主体。但是有融城的连带优势，有高速有效的物流体系，有连霍、日南高速、陇海铁路为脉络的便捷交通网络体系，有许多合资及民营企业及优厚的引资招商政策。这也同时意味着兰考有诱人的市场和低廉的劳动力市场。 ;兰考县目前在售项目大约9个，本次调研项目7个；北区有2个项目会在未来3个月内面市，目前没有建立售楼部。 ;雄居城市版图核心，坐拥考城路餐饮、娱乐繁荣经济带;兰考县城城市框架在向西发展，县城西区规划兴建了多条城市主干道，其中开兰路将规划兴建成为兰考第一景观大道;;考城路旁，风景之上;标高建筑，采用全框架结构，整浇楼板;考城路旁，风景之上;;行政中心、商业核心、引领商居新时代;占据县城北区中心位置，紧邻县城交通要道;小结：整体市场发展逐步成熟，小高层开始进入市场，客户抗性较小，市场发展逐渐提速。;项目定位;产品定位考虑的原则： ;参考指标： 容积率与对应建筑形态的要求表 ;目前区域市场竞争激烈，为减少项目运作风险，提高项目品质，提高产品竞争力，建议采纳方向二;户 型;世界上没有最好的户型！; 什么样的户型才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？;整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、 光纤等管网线路布置。;第一，通风采光，视野开阔；第二，过渡空间不能太多；第三，具备足够的储物空间；第四，大开间、小进深，整体方整；第五，要符合一定的风俗及审美习惯。;如何将户型做到具有独特的吸引力，户型的创新就显得尤为重要。 采用赠送面积的手法，提高性价比，受到了市场的追捧。 根据兰考市新的建筑规范，在赠送面积上有更严格的管理方法，但无论如何，追求户型的高性价比是发展的必然趋势……;户型内部布局要合理，尽量减少面积浪费，将户型的实用性发挥到最高。;户型;完善的生活配套 便捷通达的公共交通 方正、通透，实用率高的户型 良好景观和社区环境形象 物业升值潜力;项目档次;他们是： 公务员； 专业市场经营者； 周边乡镇返乡人员； ………;他们视野广阔把握城市最新的价值风向;新生态·景观 新古典生活样板社区; ; 新中式生活样板社区;确定建筑风格应考虑的因素：;风格建议：新古典主义。 新古典主义风格最符合项目城市区域高端项目的定位，且项目临近机场高速，新古典建筑风格的应用更能给人一种视觉冲击力，提升企业形象。;;;塑造地标性产品 彰显项目高端形象;首先是立面材料中引入质感较强的材料，如面砖或真石漆等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受； 材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。;特色化入口设计，赋予建筑与众不同的细节表情，使其更加具有自己的社区性格，凸现了项目定位，体现社区精神内涵。;我们建议园林风格： 简约欧式风情园林 选择欧洲风情园林作为项目的园林风格，主要原因有： 符合项目打造精致景观的要求； 项目周边暂无同类风情园林社区； 国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险。 ;通过精致水景营造整个社区园林的核心； 通过欧式廊亭、雕塑、流水、喷泉等景观细节、小品突出项目景致景观的特性； 大量低成本花卉、植被和修剪有度的灌木突出简欧韵律感，走降低成本，保证特色??景观营造路线。;景观建议—欧式园林景观展示;符合项目高端品质 体现健康、生态人居原则 讲究实用性原则 增加成本较低，但