2018河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报资料教程.pptVIP

1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口 “口袋”收得比较紧， 廊坊市每年推地2000亩指标；近年来推地广阳区日渐式微，安次区开发力度大； “等指标”现象突出，由于大量存在民营经济引导城市开发，都是“有圈地、无开发”、“有规划、无供应”现象；（如万庄新城、科技谷） 上半年住宅用地成交情况 1、安次区成交7宗，成交面积815.8 亩，成交均价215.08万元/亩； 2、广阳区成交4宗，成交面积328.16 亩，成交均价342.74万元/亩； 3、开发区成交4宗，成交面积356.64 亩，成交均价163.66万元/亩； 4、安次区成为住宅开发重点区域。 2、土地价格价稍有上涨，但是环比有所下跌. 目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。 2011年第一季度 2011年第二季度 用地性质 数量（宗） 面积（亩） 出让金（万元） 成交均价（万元/亩） 用地性质 数量（宗） 面积（亩） 出让金（万元） 成交均价（万元/亩） 住宅 9 826.85 211250 255.49 住宅 6 673.75 113900 169.05 商业 5 78.54 19330 246.12 商业 1 3.43 1100 320.70 工业 14 902.74 19115 21.17 工业 13 475.7 10710 22.51 其他 3 178.35 4035 22.62 其他 1 31.81 700 22.01 汇总 31 1986.48 253730 136.35 汇总 21 1184.69 126410 133.57 一、二季度相比，土地成交面积下跌18.5%，成交均价下跌33.8%； 3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象 廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府的规划行为。 这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成交的价格难以把握； 据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差异。 总体上看，廊坊工业用地放量大，商住放量小，市场对土地需求还是较大，目前状况是土地价格一个低谷，是获取土地的机会；市场上有众多通过企业策划，改变政府规划的现象，因此土地价格的谈判具有较大的弹性。 对土地市场总结： 四、项目开发的优劣势分析 1、项目开发优势 1）安次区近年投入较大，是土地供应、招商引资、经济开发重点区域； 2）地块规模较大，有充分空间可以建成廊坊市的第一大盘，形成品牌和规模效应； 3）地块小环境较好，毗邻龙河，按规划，政府将在本项目东侧打造龙河水系景观节点，有大的公园可以借用； 地块南面的铭顺大道现状 西外环路旁，地块的围档 浙商办公楼 4）从目前周边的土地成交价来看，住宅土地价格有竞争优势，项目的抗风险能力还是比较强的； 5）国贸城几大专业市场、配套加工产业区、庞大汽配城、中石油储汽库的建设，将推动板块价值提升，并直接为本项目带来购房户； 6）廊坊市正处于城市发展的加速期，因地处京津之间，高铁、首都第二机场、京台高速等一一落地之后，交通、人流、物流将有极大的改善，地块未来的溢价收益会比较高； * Page:* 廊坊市场调查及项目分析报告 2011.11 城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地 区位： 廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间 总面积： 6429平方公里 距离： 北京40公里，天津60公里。 人口：2009年末全市总人口为413.3万人。 目前，城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约60万（淮安市区建成面积73平方公里，人口70万） 一、廊坊住宅市场现阶段特点 1、成交量下滑，成交价下跌 1）成交量明显下滑 前三季度，新盘成交量低。二手房成交量明显下降。1—9月份廊坊市区共成交二手房2154套，其中住宅1975套，较去年同期下降四成。 环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比，均有所下降，特别是7、8、9月份，市场逐渐冷却，成交量急剧下降。 2）2011年成交价较去年下跌20%，市区在售均价