2018沈阳蕙庭花园营销建议报告183P研究报告.ppt

蕙 庭 花 园;目 录;目 录;目 录;知已知彼、百战不殆;第一章、市场分析 ——知彼;1.1.1近年来沈阳市GDP加速增长情况;1.1.2人均GDP约5709美元，房地产市场处于平稳发展 时期;;1.1.4房地产市场投资保持较快增长，占固 定资产比重逐年上升; “十五”时期，沈阳房屋施工面积年均增长54.9%，竣工面积年均增长40.5%。 2006年，沈阳商品住宅施工面积达3456万平方米，年均增长30.9%；商品住宅竣工面积达1185 .3万平方米。;1.1.6商品房销售市场活跃，增势 强劲，年均增长30%左右;1.1.7普通住宅占沈阳市场的绝对主导;1.1.8供应及成交户均面积整体走 低，经济型产品为市场主流;1.1.9经济型及居家型产品市场消化量高，而舒 居型及投资型产品消化能力不足;1.1.10商品房价格逐年小幅稳步递增，房价表 现平稳;1.1.11中等价位住房销售情况占供应比列较高， 是市场中易于接受的户型;1.1.12商品房开发及置业郊区化现 象明显;1.1.13宏观市场分析结论;1.2区域房产市场分析;1.2.1区域市场情况概述;1.2.2区域标杆项目分析;1.2.3区域项目体量分析;1.2.4区域总价分析 ;1.2.5区域项目面积区间分析 ;1.2.6区域市场产品户型分析 ;1.2.7区域项目主力户型分析 ;1.2.8区域项目均价分析 ;1.2.9区域项目建筑形态分析 ;1.2.10区域标杆项目分析结论;第二章、重点项目分析及本项目SWOT分析 ——知己;2.1.1项目简介;项目区域位置图;;2.1.2蕙庭花园单体效果图;2.1.3项目产品分析结论;2.1.4项目市场定位;2.2.1区域重点竞争项目分析;2.2.2区域重点竞争项目选取及分析;a.1龙腾金荷苑基本资料;a.2龙腾金荷苑分析;b.1幸福里;b.2幸福里分析;c.1伊云北郡基本资料;c.2伊云北郡分析;2.2.3分析结论;2.2.3分析结论;2.3.1地块现状;2.3.2项目swot分析;2.3.2.1优势分析;2.3.2.2劣势分析;2.3.2.3机会点分析;2.3.2.4威胁分析;d:1#2#高层平面销售抗性问题 e.多层产品进深过大（13.1米）对户型的影响;产品调整建议;调整方案A：点式高层复式;调整方案A：;调整方案A：;调整方案A：;调整方案A：;调整方案A：;1#2#楼改为板式高层复式产品. 主力户型为两室. 主力面积在50~60平米之间(不包含赠送层面积). 以价格4500元每平米计算总房款不超过30万元,在25万左右. 实现明厅和至少一层南北通透. 底层实现会客,加工食品,就餐,洗漱功能,上层为私密空间,主要为卧室(两个或三个)和主人用洗手间及起居室. 底层层高为2.8M,上层层高2.18M;建议理由: 由于1#2#楼临二环路,存在噪音污染和私密性不佳问题. 产品目标客户主要需求为基本的室内功能实现和低总房款. 客户以区域30岁左右年轻人为主,这部分人积蓄有限又迫切需要实现家庭生活. 在内部一方面希望实现公共会客功能另一方面要求有独立的生活私密空间. 既追求居住的相对舒适性同时又很在意产品的经济实用性.;复式底层与上层层高确定思考;产品调整建议;产品调整建议;其它6栋(9#11#13#14#15#16#)户型设计分析: 13.1大进深对户型的影响.相同户型面积大,或同面积户型表现不佳. 没有很好处理整体功能实现和局部功能明显不足的矛盾. 两室一厅,客厅在中间只有东西两户有直接自然光线照入,其余均为暗厅, 其中一个卧室面积过小 还有小面积产品大量占有朝向优势资源的问题,并且户型设计不佳. 户型设计表现不佳会成为客户最终选择购买的主要负面因素;;调整后户型 ;把山户型设计思考: 把山位置户型设计相同户型小面积 客户对同一户型(相同面积)选择上更倾向非把山产品, 把山产品销售价格低于非把山产品. 如果此类产品设计面积过大会导致利润降低 面积大销售难度也相应的增加. 不建议在此位置做舒适型二室或三室户型.;进深13.1米优劣势分析: 优势:实现了单栋销售面积增大, 劣势:直接导致户型整体表现不佳.户型功能实现不理想和与市场上同类型户型相比面积偏大.竞争力弱.;购买多层产品的客户主要为区域内相对购买能力较强的群体 喜欢传统平层产品（年龄偏大，有一定积蓄和稳定收入，对居住条件要求较高） 希望在户型整体功能和每个局部功能实现方面都有优秀表现． 可以接受的总房款也相对高一点．但经济承受能力不是很强. 并且客户在购买时会同时比较区域内