2018中山市天悦城项目营销方案沟通稿113P研究报告.ppt

整合营销 入市铺排 全局篇报告内容 页码 90 99 活动营销事件之一——团购新主义，特惠是真理！为折扣而战！ 团购活动操作流程 公布商品清单 按商品接受 报名、收款 分别规定 时间、人数 人数或时间 截止 统一时间 通知客户到场 团购成功 交付商品 团购未成功 退回货款 由发展商提供 约10种档次不一的商品 以低折扣接受团购 配合媒体推广 炒热市场气氛 吸引人流到场 在现场统一时间 进行团购交易 形成市场影响力 后续报道，持续效果 视市场反应 定期举办，维持关注 先兴建大型住宅区→ 项目人气提升 → 开发商业获利 案例分析：Soho现代城模式（先住宅后商业） Soho现代城档案 一期建设：6栋28层塔楼，总建筑面积26万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个。 二期建设：4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套，商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。 通过一期住宅项目营造人气，二期商业价值得到极大提升。 模式一——住宅、公寓先行，商业随后启动 公寓 （精品商务公寓） 中高风险 高回报 优势：前期商业及商务配套将大大提升项目价值，促成项目商业、住宅价值最大化 的实现，商业主力店的优势可得到发挥 劣势：前期商业宣传、招商投入大，商业销售难度高 住宅 （小高层） 商业 （主力店、街铺） 模式二——商业先行，住宅、公寓随后启动 首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心「万象城」和国际标准5A甲级写字楼「华润大厦」 二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 通过一期商业项目的带动，二期住宅价值得到极大提升 案例分析：华润万象城模式 先以高成本营销砸出品牌→提升项目价值→开发住宅获利 万象城档案 模式二——商业先行，住宅、公寓随后启动 公寓 （精品商务公寓） 高投入 高回报 优势：在商业及商务配套提升项目价值的同时，促成项目住宅、公寓价值的同步实 现，多种产品选择，销售速度快，开发周期短 劣势：对资金投入要求高 住宅 （小高层） 商业 （主力店、街铺） 模式三——商业、公寓、住宅同步启动 同步展开 七街十二府档案 案例分析：七街十二府模式 同步发售 → 租售并举 → 租金、销售价格最大化 模式三——商业、公寓、住宅同步启动 项目首期开发建筑面积约9万平米，共有13栋不同类型的住宅、公寓及商业楼体，住宅的主力户型包括32-45㎡的单身公寓和99-120㎡的特色三房，商铺结构大都为大开间短进深的铺位，面积在20-40㎡之间。 项目公寓、商铺、住宅同步发售，集中统一营销，投资产品多样选择，对项目的综合形象起到较好的作用，整体价值得到体现。 项目推售模式研判 项目推售模式 模式一 模式二 销售速度 资金投入 资金回笼量 利润价值 模式三 项目首推商业，需要解决的关键就是均衡去化速度问题 模式二的可行性思考 一方面以地段、大润发为价值依托，启动外销，另一方面资金回笼量较大，再一方面可形成市场对项目的商业印象； 先推商业 再推住宅 再推公寓 1 2 3 一方面以商带住，依靠市场对项目的商业印象促进住宅消化，另一方面从周边竞争情况考虑，住宅的竞争情况没有公寓激烈，消化速度较快，可形成热销形象，再一方面住宅货量较多，资金量较大； 一方面公寓针对的投资客户对项目的销售情况、升值空间较为看重，商业及住宅的销售对项目的价值起到支撑作用，另一方面缓解外销投资客资源的过度频繁使用，形成储客机会，再一方面公寓的量少值少，资金回笼较少。 模式二 商业先行 住宅、公寓随后启动 √ 解局篇之大局策略 解局篇之商业策略 解局篇之住宅策略 解局篇之公寓策略 解局篇报告内容 页码 58 68 81 85 策略背景 1 2 区域存量情况——在售商业较少，但商铺存量较大 区域市场情况 区域预期供应——预期供应急剧增加，多为现代商业综合体 3 区域售价情况——中山城区商业首层街铺售价为24000元/㎡左右 1 2 规划产品——六层商业体，住宅首层双层商铺 项目情况 客户定位——广、深、港、澳、顺投资客 3 商业定位——新西区一站式购物体验广场 4 销售目标——快销，均衡去化，尽快回笼资金 价格策略——速度导向型 30000元/㎡ 25000元/㎡ 20000元/㎡ 3500㎡/月 2500㎡/月 1500㎡/月 time price 稳健：预期销售均价20000元/㎡， 销售速度3500㎡/月； 进取：预期销售均价2