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南京房地产发展的影响因素分析 　　【摘 要】作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。本文以南京市为背景， 对影响南京房地产发展的五个影响因素：人口和人均可支配收入、消费者预期、建安和土地成本、金融机构贷款、南京地铁发展进行了分析。 　　【关键词】房地产；影响因素 　　 　　1.引言 　　学术界对房地产市场的研究因为研究对象的不同和对房地产市场因素的侧重不同而众说纷纭。从国外研究文献来看，Klotz and Neal(1973)，Gottlieb(1976)，Kuznets(1977)表明住宅产业市场的变化一定程度上遵循着经济周期的变化。在我国，姚先国和黄炜华在“地价与房价的关系”研究中认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨；陈多长在“房地产税收与住宅资产价格”研究中认为对住宅未来价格的预期会影响现在的预期。 　　2.南京房地产价格影响因素 　　作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。近几年来房地产行业持续保持高速发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，但南京地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使南京房地产市场保持持续健康发展，政府的经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。针对南京的各方面特点，作者认为，人口和人均可支配收入、消费者预期、建安和土地成本、金融机构贷款、南京地铁发展等因素都对南京房地产定价具有重要的影响。 　　2.1 人口数量和收入水平 　　近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加。南京属于长三角地带，且是国内大学所在的主要集中城市之一，高校数量达到四五十所之多，很多高校学生在毕业后选择在南京就业。而且南京近年来加大力度引进人才，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。 　　随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。而南京每年留下或吸引的高校毕业生很多，他们对房子需求都为刚性需求，这大大刺激了南京房价上升。 　　2.2 消费者的预期 　　消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2008年至2010年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。南京房价也在那三年快速增长，两江地段出现了很大的房地产泡沫。2011年，在国家“限购令”等一系列控制房价的政策出台后，房价有小幅度下降，很多买房人产生观望心态，房地产市场的冷淡使得不少开发商采取降价措施，南京一些楼盘都出现价格松动。 　　2.3 建安和土地成本 　　房地产成本中，土地成本占相当大的比重。土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。在我国土地成本已占到商品房成本的30%-40%，地价的刚性上涨直接推动了房价上升。除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。而买卖土地是政府收入的一个重要部分，随着近几年的房地产价格快速上升，土地价格也随之水涨船高。国家控制房价的政策出台后，房地产开发商对房价预期保守，南京的土地拍卖出现最低价格成交。政府控制房价的决心对南京房价具有很重要的影响因素。 　　2.4 金融机构贷款 　　房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源。楼盘按揭贷款条件