2018年安徽芜湖鸿瑞天一墅项目交流182P资料教程.ppt

鸿瑞 · 天一墅 项目交流;PART1：风起云涌坐看芜湖豪宅“会” （市场分析）; 城市宏观背景分析 住宅市场发展现状 竞争市场（高档住宅）分析 高档住宅案例分析;长江流域经济中心之一 全国重要的大米产地 安徽现代工业的发祥地 铁画艺术世界文明 中国重要的汽车生产基地 …… ;芜湖市城市性质和主要城市职能;芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三;;; 芜湖产业结构是“二、三、一”型，第二产业主导作用逐渐加强； “二、三、一”的产业结构表明了芜湖工业、制造业发达，第三产业发展空间大。;城市居民收入逐年增加，但与周边城市相比仍处于较低水平;人均收入、储蓄额偏低，对大宗商品消费能力有限;在皖江产业带的规划中，由于芜湖具备有利交通、工业、城市建设等优势，因此发展潜力也更加巨大。;芜湖市城市总体规划——城市总体布局;芜湖市城市总体规划——城??道路交通建设;芜湖市城市总体规划——重点发展区域;对房地产市场发展有利的因素： 芜湖市经济快速发展，为房地产开发营造良好的发展环境； 芜湖市房地产市场进入成熟时期，市场细分加速； 芜湖市城市规划提高了城东新区的城市地位，住宅开发密集； 不利的因素： 城市居民对大宗商品消费能力有限，并对价格比较敏感； 城东新区处于发展建设初期，城市面貌较为落后，购房客户容易被其他区域分流；;芜湖鸿瑞项目;房地产市场投资快速增长;09年在市场回暖的带动下，呈现前所未有的增长势头;由于受到新政的影响，市场成交量在5月份急剧萎缩，价格亦呈现震荡调整;;区域形象：经开区是芜湖重要的工业生产基地，随着奇瑞产业园、美的产业园等的兴起，区域形象正在改观，环境舒适，但是目前人气较少 道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但是公共交通稍显不足 配套设施：沿江部分区域配套较为齐全，但是档次形象较低，其它区域基本缺乏;银湖波尔卡;区域形象：芜湖的主要游乐中心和批发市场，区域形象整齐、清洁，也是目前芜湖市民比较认可的区域 道路交通：宽敞、顺畅、便捷 配套设施：教育、医疗、行政等配套较为完善;紫苑;区域形象：芜湖一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造 道路交通：路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，高峰时易阻塞 配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全;锦绣家园;城南板块：高校密集，潜力巨大;江城国际;三山区板块：区域环境落后，远离市区;楼盘名称;板块;整体市场总结：;芜湖鸿瑞项目;;凤鸣湖片区：以凤鸣湖景观为主要核心卖点，别墅是该区域的代表;沿江一线景观片区：依托沿江一线景观，以大面积景观高层为主要特色，树立芜湖顶级豪宅样本，但是开发及销售进度缓慢;大学城片区：开发较晚，项目规模大，物业类型包含普通住宅和高档住宅，项目整体档次较高，但特色不突出;老城片区：为芜湖老城区，开发较早，认可度较高，但受芜湖城市改造的限制，开发缓慢;;供销分析：各高端项目已经推出合计163.5万平米，各项目均销售良好，但去化周期较长;价格分析：别墅均价在12000元/平米左右，住宅价格以市中心沿江区域最高;户型状况:140平米以上大户型占22.5%，各类面积户型销售均较为良好;产品水平：户型设计平淡，附加值和亮点不明显;;后续供应量：新货量集中在沿江一线景观区域以及东部政务新区，总货量合计超过400万平米;;营销推广：除少数以大户型为主要项目外，多数项目并无针对大户型特别推广计划，营销方式过于常规;营销推广：先推住宅、后推别墅，保证项目开发必要的现金流;芜湖高端市场总结:;芜湖鸿瑞项目;;;B户型：78㎡两室两厅一卫;小结;绿地镜湖世纪城——城东新区与老城中心过度地带重点项目之一 全国一线品牌开发商力作 ;;典型海派建筑，现代气息浓厚，视觉冲击力强。;一期规划为18-32层高层住宅，推货频繁，下半年推货速度加快;房型;时间;绿地品牌在芜湖知名度较高，形成众多追随者;“品牌”是大盘开发的长效资源 外来开发商，快速进入新市场，价格手段是促进成交的有效方法;发展商;　;注重活动营销，联袂国内外奢侈品牌，打造项目顶级形象;时间;注重品质形象树立，通过活动提升人气，树立高品位 住宅先行导入市场，利于项目的去化速度；而对别墅部分的重点推广，使得项目价值得到更进一步的提升，更为后期的高层部分的销售奠定了更为良好的形象;世茂滨江——芜湖景观豪宅的代表;沿江一线景观资源融合超高层现代建筑风格，突出景观效果;;销售周期偏长，去化较慢;营销手法单一，成为制约项目销售进度的原因之一;小结：;PART2：项目定位建议;芜湖市