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南昌房地产投资收益率的研究 　　[摘要]本文介绍中国房地产价格上涨的普遍原因，并解读国家出台的相关政策，并以南昌为例计算房地产投资的投资收益率。 　　[关键词]房地产投资 南昌 房地产调控政策 　　一、引言 　　2010 年11 月，上海的平均房价高达23401元，北京也超过了20000元。房价的不断上涨使最基本的住房需求成为人民生活的巨大压力，住房问题成了居民的巨大负担。为此，国家频频出台相关措施平衡住房市场，如2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”、2010 的“新国十条”，旨在坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，但是从效果上看，调控并没有达到预期目标。 　　下面，我们就2010年的政策背景及看法做以下归纳。 　　二、相关地产政策解读 　　1.房价现状成因分析 　　（1） 从2004年开始，全国房价经历了快速上涨的过程。我们认为最大的推手来自于地方政府。1994年分税制改革之后，以增值税为代表的流转税被中央政府所掌握，地方政府能够留下的流通环节税收非常有限。但是地方政府之间GDP和城市建设又成为地方官员考核升迁的重要内容。土地出让金开始逐渐成为地方政府最大宗的资金来源。地方政府的动力主要体现在：1、土地供给由地方政府垄断；2、招拍挂制度导致的拍卖价格畸高；3、地方财政的土地依赖。 　　（2）上世纪80 年代美国银行业危机中， 房地产信贷损失就是银行倒闭的重要原因。20 世纪90 年代以来， 日本泡沫经济破灭和亚洲金融危机，房地产泡沫的破裂都扮演着非常重要的角色。进入21 世纪， 国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升，如果房地产价格出现急剧调整， 这些国家的银行体系资产质量会迅速下降， 经济金融将受到严重冲击。我国房地产价格经历过快速上涨，如果不能有效控制无序上涨，则很可能导致金融体系风险的出现。 　　2.2010年出台政策以及后续政策解读 　　（1）2010年中央出台一系列政策进行房价调控。但我们可以发现政策主要围绕一个主题：抑制房价过快上涨。显然这点是从保障民生的角度分析，当然也是平衡各方利益的结果。我们认为核心的解读应该是“过快”。也就是说从财政，民生，GDP等几个方面考虑，房价上涨显然是符合各方利益的，但需要打击的是投机炒作导致的过快上涨。那么我们认为在未来对房价的评估中对房价上涨的大趋势仍然应当具有充分信心。 　　（2）中央的系列政策中明确提到要积极推进房产税的征收。从长远看，我们认为房产税的征收其实是地方政府财政模式的又一次大洗牌。在2015年～2020年间中国的人口红利在逐渐消失，人口城镇化程度基本上可以提高到50%左右。从人口结构而言，大部分农村青壮年实际上已经完成了城市化，老人城市化的动力非常弱，以城市化为代表的人口迁移在逐步完成。那么城市的土地开发将由现在的净增土地建房为主变为更新旧房为主，更新成本陡然提高，旧有的土地财政政策难以为继。以征收存量地产为代表的房产税势在必行。因此，我们认为2015年左右房产税将逐步开始全面推进。 　　3.未来政策走势的判断 　　（1）针对解读第1条，我们认为当局的现阶段调控步骤，首先是打击成交量，让火热的市场逐渐降温。政府冷却市场的目的达到的情况下，那么下一步我们认为就应该引导开发商少量降价以温暖市场，提升成交量，在成交量温和放大的过程中，逐渐出台偏暖的政策引导房价逐步，缓慢的回升和上涨，控制节奏和力度才是此次调控的终极目的。 　　（2）房产税的推出势在必行，那么我认为房产税的出台很有可能是针对第二套，第三套及以上的囤房投机行为。我们需要判断的是房产税征收以后，对于普通商品房的价格走势的影响。我认为房价应该是有升有降，位于市中心或者繁华街区的能够产生稳定现金流的商品房价格可以继续上升，因为房产税可以非常轻易的加入到租金中从而给房价以有力的支撑，而租售比过大，总价过高的房产则极易下跌。 　　二、南昌房地产投资收益率研究 　　1.假设 　　（1）我们选取两个具有代表性的地段样本。就南昌地域而言，选取红谷滩和以八一广场为中心的周边的西湖区，也就是南昌市拆迁标准中的一类地区。 　　（2）由于房地产交易并不存在类似于股市的标准化交易，各套房子户型，周边环境和细节都是不可完全替代的，为了让假设得以成立，对于各地段的房价参考主要以均价为主。均价相同的商品房周边大致环境并不至于相差很远，在实际投资中，投资者能够选取的房型在预算范围内理性选择。 　　2.相关数据分析 　　2010年一季度住房均价研究：东湖区平均6719元/平米、西湖区4745元/平米、红谷滩新区6562元/平米。 　　南昌的高价房主要集中于东湖，西湖，青山湖，青云谱，红谷滩五个区，并且老城区主要集中在东湖，西湖，青山湖，青云谱这四个区域 　　同比上涨幅度而言以红谷滩上涨最高，为63.06