大型复合地块房产建筑面积预测的方案的探讨.docVIP

大型复合地块房产建筑面积预测的方案的探讨 　　摘要：本文就大型复合地块房产建筑面积预测方案进行探讨，着重介绍复杂楼盘如何进行共有部位、服务范围的认定，塔楼、群楼分摊方案的确定和整个地块质保措施落实等，并提出了基于数据库的房产软件对算和核查方法，对以后的复杂项目的处理有借鉴意义。 　　关键词：建筑面积；产权面积；共有面积；分摊原则；质保措施；房产软件对算 　　中图分类号：F293.33文献标识码:A 　　 　　前言 　　随着房地产市场的高速发展，房价的飙升，各地对房屋产权面积测绘的准确性和合理性要求越来越重视，房产建筑面积测绘维权的案例也逐渐增多，各级政府管理部门也高度重视起来。本文以宁波国际金融服务中心这个大型复合地块的房产面积预测工程为例，介绍复杂楼盘如何进行预测方案设计，确保预测成果质量和提高预测生产效率。房产测绘项目具有地方性政策强、地方性测绘软件选择受限、具体项目建筑结构和设计目的复杂性等诸多因素影响，房产测绘执行技术标准《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》也存在特殊结构部位未涵盖，分摊复杂性等问题，本文通过对大型复合地块房产面积预测方案设计进行探讨，期待能抛砖引玉，与房产测绘同行们共同提高。 　　1房产测量的目的 　　主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。 　　2房屋建筑面积的基本概念 　　房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的#160;永久性建筑。 　　房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 　　房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 　　房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。#160; 　　3共有共用面积分摊的基本原则 　　4.1共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。 　　4.2产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。#160;#160; 　　4.3产权各方无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。 　　4预测方案设计思想 　　4.1作业流程设计 　　作业流程直接关系到整个项目的预测进度和质量，应充分重视。首先：进行合同评审、人员和计算软件配备；第二步：项目原始资料收集，包括立项相关资料、规划相关资料等；第三步：熟悉设计图纸，了解设计部门的设计意图和业主单位销售方案；第四步：确定测算基本单元、平面图和立面高度，进行建筑面积计算和分类，重点对幢的认定、物业等相关配套用房的认定、权属单元的认定等问题进行认真梳理；第五步：根据设计单位提供的共有部位和服务范围，确定分摊方案；第六步：分摊计算和检核；第七步：生成房产面积测绘成果报告。每个环节均需严格检查，确保无误后进入下一步。 　　4.2幢的认定、复杂部位计算与分摊 　　宁波国际金融服务中心（北区）是有4个地块8个塔楼和三层的地下室组成，建筑总面积约36万平方米，其中G楼大部份为单一产权酒店，配套功能区和主楼不可分割。4个地块中1至3层为群楼，主要是商业功能区、金融等。二层有椭圆型空中走廊将四个地块相连。每个地块均有1个共享大厅，供各自地块群楼和塔楼使用。每个地块1楼营业厅与地下室金库相通。管道井也相当复杂，有专为地下室通风和汽车库排烟的，也有专为二层厨房油烟设计的。电梯、楼梯和玻璃幕墙也比较复杂，玻璃幕墙龙骨架厚度变换较多。总之，该项目比一般综合地块要复杂很多，在幢的认定、建筑面积核算和共有建筑面积分摊时，必须严谨，只有这样，才能保证测绘的准确性和精度。 　　4.2.1幢的认定 　　房屋建筑面积测算的基本单元是幢。所以任何一个项目测算前对于幢的认定至关重要，如何划分幢，直接影响房屋各户建筑面积的大小。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。该项目建筑形式比较复杂，既有群楼建筑，又有通过椭圆型空中走廊将不同各幢相连的连体楼，根据《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》相关规定，群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理，故该项目地面4个地块按照4幢认定，地下室按照独立幢认定。 　　4.2.2复杂部位