【精编】信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架.pptVIP

2013年房地产信托的分化发展趋势 一、选择优秀的交易对手 1、大量单一资金对优质交易对手的追逐（非抵押模式） 2、开发商名单制：全国50强 与大型开发商的合作方案？ 二、选择优质项目：专业性要求更高 优质项目的选择？ * 项目选择与风险把控 产品类型 地域选择 经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换 政策调整带来新的投资机遇 市场周期带来的投资机遇 开发商的核心竞争力：土地选择 房地产项目估值与评价：对项目未来售价、成本的把握 * 房地产信托融资尽职调查 财务尽职调查 (出资能力、债务状况、担保、抵押状况等) 法律尽职调查 (或有诉讼、法律瑕疵等) 市场尽职调查 (市场供求、价格走势、同类型项目竞争等) 工程尽职调查 (完工进度、工程质量、成本控制等) 环境尽职调查 (大气污染、水污染、土壤污染等) * 房地产信托的风险控制措施 对项目公司的深度管理 在董事会中行使职权，参与重大决策，必要时使用一票否决权 向项目公司派出财务总监，封闭使用资金，全面监管资金安全 输出财务管理体系或系统，提升项目公司财务管理水平 委派工程经理，参与招投标流程，监督工程进度、工程质量和预算执行情况 聘请第三方工料测量师，协助掌握成本造价和工程进度 四张表：现金流表、工程进度表、成本预算表、销售计划表 * 华润信托·鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划 信托规模： 10 亿元 信托期限： 24 个月 资金用途： 向云南奥宸发放信托贷款，用于昆明财富广场（半岛4 期）的开发建设。 还款来源： 昆明财富广场（半岛4 期）项目1 期、2 期销售回款；橙郡2 期的项目销售。 还款来款：奥宸集团经营性收入。 * 华润信托·鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划 风险控制措施：土地及商铺抵押 抵押物：位于云南省昆明市市区的财富广场2 号地块、橙郡2 期地块、东方广场B 幢一、二、三层部分商铺。 由于昆明的当地特殊情况，土地及在建工程抵押只能选择其一。 受托人办理了土地抵押。 若按照在国土部门办理土地抵押测算，贷款本金抵押率为57% 。 橙郡的地上建筑物在法律上也应视为一并抵押，按此计算，则实际的贷款本金抵押率为40.3%。 奥宸集团担保以及奥宸集团实际控制人担保。 华润信托与银行对云南奥宸的收款账户进行三方监管，将销售回款按照一定比例留存在监管账户，保障信托资金安全。 * 华润信托·鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划 （1）昆明财富广场（半岛4 期）项目 （资金用途及还款来源之一） 地理位置：本项目位于昆明市主城区南市区滇池板块，毗邻滇池。 项目指标：整个项目共分两期开发建设，业态以商业为主，包括写字楼、商铺、住宅、公寓等，总建筑面积21.34 万平米。 其中1 号地块土地面积1.29 万平米，建筑面积6.32万平米，容积率4.28。2 号地块土地面积2.56 万平米，建筑面积15.02 万平米，容积为4.28。 项目预期进程：1 号地块已取得5 证，目前项目主体已完工，正在进行室外立面石材安装，玻璃幕墙已经完成，样板已具备展示条件。 2 号地块已经取得四证，正在进行工程桩和支护桩的施工。截至2011 年4 月5 日，财富广场1 号地块已售11,868.69 平米，实现销售回款9978 万元，均价8538.31 元/平米，已实现1 号地块住宅及公寓部分34%的销售。 * 华润信托·鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划 项目亮点： 地理位置极佳，配套设施齐全财富广场项目附近集中了省委、省政协、省高院、省公安厅等行政机关。 是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四环的发展的枢纽。 项目自身配套有沃尔玛超市、高档会所、影剧院、高级餐厅等设施。 财富广场项目为半岛项目的第四期，半岛项目的1、2、3、5 期均已完工并售罄，市场反响热烈。 土地价格低，安全边际高财富广场项目1 号地块的楼面地价为2356 元/平米，2 号地块的楼面地价为1969 元/平米，橙郡2 期楼面地价为736 元/平米。 周边最具可比性的土地“广福路季关村、后所村地块”楼面地价为3344 元/平米。 本项目拿地时间早，土地价格低，安全边际高。 融资方云南奥宸房地产开发公司以及奥宸集团均具有房地产开发一级资质。 * 华润信托·鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划 项目利润预测： 1 号地块项目投资总额48,817.57 万元，预计收入68,306.10 万元，净利润19,488.53 万元，销售利润率28.53%。 2 号地块项目总投资99,297.57 万元，预计收入158,429.14 万元，净利润59,131.57 万元，销售利润率37.32%，利润可观。 * 华润信托·鼎新30 号昆