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宏观调控下房地产企业发展的研究 　　【摘 要】根据当前国家宏观调控政策现状，论述国家宏观调控政策对房地产企业的影响，应用战略管理理论，提出房地产企业健康持续发展应从多元化、一体化、差异化、品牌、营销等方面制定策略。 　　【关键词】宏观调控；房地产企业；战略管理；策略 　　为稳定房地产市场的健康发展，促使房地产业形成正当竞争，自2005年来，我国政府一直通过严控银行放贷、限购、限贷、限价、征收房产税等措施对房地产市场进行宏观调控。通过调控，使得部分房产企业资金链开始紧张甚至倒闭，因此，宏观经济调控下房地产企业应如何发展来适应和促进房地产市场健康发展是一个需要认真思考的问题。 　　1宏观调控政策对房地产企业的影响 　　1.1 国家宏观调控引起房地产市场持续低迷 　　从2011年9月以来，房价首先从一线的大城市开始降价，逐渐蔓延到二三线城市，今年一季度的成交量大幅的萎缩，房地产市场持续低迷。尽管开发商采取积极的促销策略，但基于中国人的消费心理，大多数消费者持观望态度，促销效果不明显。大量的库存导致资金不能及时回笼许多企业资金链断裂，财务困难，特别是中小型企业面临倒闭的风险。 　　1.2 多渠道住房供应体系的形成和完善，商品房价上升受限 　　去年底在全国性住房保障工作座谈会上全国各主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署了“2012年住房保障目标责任书”文件明确规划了各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。同时，在新的调控政策中提出了落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。房地产市场将逐步由单一的商品房供应方式向多渠道住房供应体系转变。房价上涨将受到很大的限制。 　　1.3 宏观调控资金紧缩，房地产企业举步维艰 　　2011年上半年我国连续六次上调存款准备金率至21.5%，导致银行房贷的收紧。大多房地产企业通过间接融资渠道获得资金，其所占比重增大，成本也会提高。而房地产信托的偿债高峰期即将到来。大量的库存积压又导致资金无法快速回笼，房地产企业举步维艰。 　　2房地产企业健康持续发展的策略 　　2.1 多元化策略 　　在政府宏观调控下，消费者的消费观念开始逐步回归理性，去除住宅投资投机的属性，住宅建设将逐渐回归居住和使用的原点。而住宅开发作为短期行为，售完后就不再属于公司，无法享受资产升值收益。 　　多元化发展战略是指房企可以选择开发刚性需求住宅的供应，或者在非住宅类地产项目上谋求收获。与住宅市场低迷相反，商业地产给房地产市场带来一丝的暖意，旅游地产在一些房地产企业的销售业绩报告中凸显。有能力的企业可以选择开发旅游度假产品体系，如酒店行业、物流行业。房地产企业还可以重点发展产业地产、保障房项目、装饰装修、物业管理等业务。利用自身条件的优势投入相关或不相关产业，扩大经营业务，为企业寻找新的利润生长点。 　　2.2 纵向一体化策略 　　纵向一体化就是将企业的活动范围在同行业中向后扩展到供应源或者向前扩展到最终产品的最终用户。资源供应的质量、价格、及时性直接影响到房地产市场的价格、销售。大型的房地产开发企业往往采用后向一体化策略，组建自己的建材公司，建筑施工公司等子公司。优势在于可以降低产品成本，提高产品和服务的质量，降低企业面对那些不失一切机会抬价的供应商时所面临的脆弱。不足在于资金需求大，风险大，生产平衡能力问题需要充分结合自身情况考虑。 　　2.3 精细化管理策略 　　精细化管理要求精益求精、准确及时、注重细节、管理严格、创新改进、以人为本。落实精细化管理贯穿于房地产开发的整个过程，从前期定位开始要求进行精细的调研后作出更正确的决策，之后的工程设计、选材与施工、人员管理、材料管理、工作安排、施工技术到营销实施都要进行精细化管理安排。在每一个流程都要严格控制执行，自上而下的积极引导，自下而上的积极响应才能从企业内部管理上求发展，求突破，在激烈的市场竞争中取胜。 　　2.4 品牌策略 　　从长远来看，随着宏观调控政策的不断深入发展，房地产企业的健康可持续发展需要在企业形象和品牌上下更多的功夫。部分房地产企业为了追求利益不惜降低产品质量，造成很多的豆腐渣工程，浪费了大量的资源，使得房企的形象不理想，经济效益不佳。对于企业来说，要想做强、做大、做久，离不开社会的支持。不管是社会还是个人，财富积累到最后还是要回馈社会。品牌是一个企业区别于其他企业的标志，是产品质量和信誉度的基本保障，建设高质量的产品，铸就一流的品牌，不但可以履行企业社会责任，为企业树立形象，由此扩大区域影响获得品牌效益，对企业长期发展非常有意义，也可促进整个行业更加健康的发展，对能国家的经济增长做出贡献，还能对社会的和谐发展做出贡献。 　　在当前的调控政策下，国家大力发展保障性住房建设，参与保障性住房建设是房地产企业新的选