北京写字楼市场前个月市场分析与预测pdf.pdf

京写字楼前４个月市场分析与预测 市场总体态势 据国家统计局对全国 1.95 万家各种类型企业的调查结果显示：1 季度，全 国房地产业景气指数在各个行业中回调幅度最大，说明房地产业开始回暖。 据不完全统计：1 季度北京市入市新盘26 个。 4 月 京房地产市场概述 4 月份，京城房价攀升至前所未有的高位，成交量再创新高。再次印证了北 京在全国的特殊地位及其独 的市场特征。 4 月供需状况 1 总体供需状况——供需两旺本月商品房批准预售面积 173.51 万平方米， 而预售登记面积却高达213 万平方米，商品期房预售率为122.8％，市场需求异 常强劲。随着5、6 月新盘放量高峰的来临，市场温度的持续上升，预计今后几 个月的总成交量将会继续走高。 2 住宅供需状况——需大于供本月批准住宅面积 136.80 万平方米，而同期 商品住宅预售登记面积 182.78 万平方米，住宅期房预售率高达 133.6 %，总体 呈现需大于供的局面。 3 写字楼、商业等物业供需状况——供应量与成交量近乎持平据北京房地产 交易管理网统计，今年 4 月共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积 36.7 万平方米，占商品房预售面积的21.2 %；本月写字楼、商业总预售面积约30.05 万平方米，占到商品房成交面积的14.12%。 随着写字楼、商业的销售旺季来临及外国资本的进入，本月成交量大幅上升 （其中写字楼销售势头较好，商业销售压力较大），供应量与成交量近乎持平， 预示着存量房正逐步被市场消化。 价格分析 2005 年北京房价上升近20%，今年北京的房价涨幅更不逊于去年，4 月房价 再创新高，数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是，成业行作为资深专 业机构做出如下解析和建议： 1、去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足，加上部分开发商囤 积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年 同期，本月住宅期房预售率高达133.6 %，需求之强劲可见一斑，供求关系失衡 致使房价迅速攀升。 2、供应结构不合理。本月8 个新开盘项目中有5 个均价在7000 元/平方米 以上，其余3 个都位于南五环外偏远区域。高额的拿地成本使开发高档项目成为 开发商的不二之选，高档项目供过于求，相反大家需要的5000 元/平方米以下的 项目由于利润偏低却相当稀缺。 3、包括摩根士丹利、高盛、美林集团、荷兰国际集团等外资机构和各类基 金在京投资热情异常高涨，表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房，投 资重点是高档写字楼、商业，主要是瞄准了2008 年奥运会期间北京房地产市场 开发的真空期，以期获利。 4、北京周边山西、河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。目前， 据社科院发布的 《2006 年中国房地产蓝皮书》统计，去年北京全市普通商品住 宅成交15.4 万套，其中外省市个人购买所占比重为36.8%。 目前政府已采取了一系列平抑房价的措施，如加大推出招拍挂土地的力度、 在今年土地计划中增加对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应、上 调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房等等，预计还会有后续措施出台。 自推行土地招拍挂政策以来，政府实际上获得了可观的土地增值收益，上海 就用这部分收益做了廉租房，给与低收入者住房保障。目前市场及舆论方面均在 严重误导百姓，其实居者有其屋并非意味着居者购其屋，只有确立廉租房保障机 制，大力发展二手房买卖与租赁，实现梯次消费，方能使房地产市场日益走上健 康发展轨道。 本月热点板块分布在西南板块、亚奥板块、两广路板块。 写字楼市场分析及预测 写字楼销售市场 1 季度，北京市写字楼市场开局平稳。供应方面，有东方梅地亚中心、中坤 大厦、甘家口商务大厦三座销售类写字楼开盘销售，总计供应面积18.87 万平米。 销售方面，随着央视东迁日期的临近，CBD 区域内未来供应的写字楼继续受 到大量传媒广告公司的欢迎。本季度多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒 企业的东方梅地亚中心。 从售价上看，1 季度北京甲级写字楼平均报价约为 17500 元/建筑平方米， 与上季度基本持平。 北京写字楼大宗成交仍然表现活跃，1 季度香港瑞安集团公司购置了总面积 为 13 万平方米华普中心的两幢写字楼。日本基金购置了华贸中心两座尚未完工 的办公楼。中油国际在亚运村地区的名人广场购买了