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浅谈项目管理在房地产设计管理中的应用 第32卷第22期 ? 214?2006年11月 囊 山西建筑 SHANXIARCHITECTURE Vo1.32No.22 Nov.2006 文章编号:1009.6825{2006}22.0214—02 浅谈项目管理在房地产设计管理中的应用 潘文雄 摘要:指出了工程设计实施过程中四个阶段所承担的任务,目标及其项目管理在某些方面存在的较大差异,并对此做 了详细分析,针对三超现象的控制提出几点建议,最终证明项目管理将在设计阶段及房地产开发的其他阶段起到积极 的促进作用. 关键词:项目管理,设计管理,控制管理 中图分类号:TU721.2文献标识码:A 房地产开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出 租,大都遵循一个合乎逻辑和规律的程序(投资机会选择与决策 分析,前期工作,建设阶段和租售阶段).下面根据厦门英皇湖畔 花苑工程设计管理中的案例,谈项目管理在房地产开发各阶段 项目管理推广应用的体会. 项目管理通过应用下列过程得以完成:启动,计划编制,执 行,控制和收尾,它是从该项目的投资控制,质量控制,进度控制 三个方面入手结合合同管理,信息管理等手段由项目团队负责该 项目管理工作.目前房地产开发项目的主要问题是在房地产开 发项目中普遍忽视投资机会选择与决策分析,前期工作,租 售阶段这三个阶段的管理工作,而把主要精力放在建设阶段. 如果靠获取项目施工实施的施工单位,这固然是必要的,但作为 项目管理的建设方就应该改变这种思维.因而,在房地产开发过 程中引入项目管理的这～种概念,能对项目策化,前期设计,建设 阶段,竣工验收等不同阶段(子项目)中范围的界定,时间,成果, 风险和质量的管理,起到积极的作用.针对厦门象屿港湾开发建 设有限公司开发的厦门英皇湖畔花苑工程,提出应处理好的两个 方面的问题:一是要让厦门英皇湖畔花苑工程项目在房地产开发 市场中立足,除必须具备企业资质和整体实力外,还需要在房地 产开发过程各个方面如投资机会选择与决策分析,前期工作,建 设阶段和租售阶段等阶段具有优势.二是在厦门英皇湖畔花苑 开发和建设过程中,推行项目承包制.公司从基数的确定,指标 的制定,到实施落实,最终效益的考核,方法的采用是实现承包经 营责任制一个非常重要的手段.公司在厦门英皇湖畔花苑工程 进行试点,成立了该项目管理小组.管理小组在项目经理带动 下,对项目前期策划,项目设计的监控过程更为具体化,操作更简 便,理性和有序,决策也趋于理性.特别是对设计进度,成果和质 量的控制,对于项目的后期建设产生积极的影响.建设项目的造 价控制贯穿于项目的全过程,其关键就在于项目实施之前的项目 决策和设计阶段,据统计资料显示,在项目决策阶段及设计阶段, 影响建设项目造价的可能性为30%～75%,而在实施阶段影响 建设项目造价的可能性仅为5%～25%. 厦门英垒湖畔花苑工程项目管理小组始终把设计看作是对 工程建设进行规划的重要过程.将该项工程设计实施过程划分 为两个部分(方案初步设计部分和施工图设计部分),四个阶段 (方案设计阶段,初步设计阶段,技术设计阶段和施工图设计阶 段).这两个部分的最终产品分别是方案报建(报审)文本和施工 图蓝图.上述两个部分四个设计阶段之间所承担的任务和目标 是不同的,其项目管理在执行组织的结构,项目人力资源管理,时 间管理,沟通管理,风险管理及质量管理等方面存在着较大差异. 建设项目方案初步设计方面主要工作是方案报建(报审)文 本.厦门英皇湖畔花苑工程项目管理小组是由公司上层领导,总 工程师,工程技术施工管理部门,前期策划部门,营销部门等相关 人员组成,在项目经理与相关人员的协调组织下通力合作,在方 案设计过程中及时,科学地决策,保证设计进程的顺利推进.针对 该项工程由于分为一期整体地下室及地上l号,2号楼已施工并 1999年开始滴灌项目的试点,并逐步推广,实践证明,在本区实施 滴灌工程是合适的,特别是中低产田节水增产效果显着,并逐渐 探索总结出了一套适合本区的建设管理经验,滴灌在农一师得到 了不断的创新和发展,技术上渐趋成熟,从而为垦区滴灌项目的 顺利实施奠定了基础. 4)灌区基础设施条件具备发展节水灌溉的条件.阿拉尔塑 料制品厂是兵团的下属企业,该企业在节水灌溉管材,管件生产 上具有较强的经济基础,为项目团场发展节水灌溉在材料上提供 了保障.同时兵团是国家粮棉生产基地之～,农业技术装备及农 业机械化程度较高,人力资源丰富,职工素质较高,善于学习和掌 握新技术,新装备,通过近年来农一师喷,滴灌项目试点,职工已 认识到高新技术灌溉节水增产的好处,采用高新灌溉技术的积极 性较高,积极参加冬闲时节由师水利局牵头组织的对各管理人员 及职工进行的高新节水灌溉技术冬季培训,从而为垦区滴灌项目 的推广应用打下了良