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宅基地使用权流转的模式构建 　　摘要：宅基地使用权流转势在必行，城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题，并进行立法方面的分析；宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向；论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件；提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。 　　?关键词：宅基地使用权;流转;模式 　　?中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1006-723X(2012)02-0034-03 　　 　　宅基地使用权流转是宅基地使用权制度改革的重要内容。我国农村地区广大，经济发展水平差异较大，各地的实际情况也比较复杂，根据我国目前的国情，尚不能建立适用于全国的宅基地使用权流转制度。在城乡结合部农村地区，由于接近地价昂贵的城市，其流转的现状较为典型，因此，本文选择城乡结合部农村地区为研究对象，对这一地区的宅基地使用现状进行分析并提出改革的建议。 　　一、宅基地使用现状 　　宅基地在使用过程中主要存在以下问题：第一，隐形交易问题。调查表明，浙江义乌1997年至2000年，发生了3223宗农村宅基地转让，其中三成左右卖给外村村民，也有一成半卖给城镇居民。这些转让85%未办理任何手续。［1］其实在全国的许多城乡结合部农村地区都存在这一问题。第二，抵押贷款问题，目前，在广东、浙江、安徽等省的一些地区已经和计划开展宅基地使用权抵押贷款。［2］(P89)第三，房屋租赁问题。由于我国实行房屋和宅基地分离的制度，宅基地使用权不允许单独租赁，但由于房屋是建立在宅基地上的，村民在出租房屋的同时也出租了宅基地使用权。这一现象在北京市城乡结合部尤为突出，反映了市场经济以及城市化的要求。 　　综合考察我国的《物权法》和《担保法》和《土地管理法》对宅基地使用权的相关规定，法律层面对宅基地使用权流转的规定比较笼统，操作性不强。随着市场经济的发展，宅基地使用权流转的实践逐步突破法律和政策的限制，且愈演愈烈。这些流转长期处于“非法”状态，一方面因缺乏规范化管理，容易引起社会矛盾，另一方面增加了土地管理的难度。 　　二、宅基地使用权流转的理论基础 　　1.宅基地使用权流转制度应坚持的价值取向 　　宅基地制度设立之初的重要作用是保障农民的居住。随着社会主义市场经济的发展，宅基地制度的保障功能较建立之初虽有所下降，但在进行改革时其保障功仍能应坚持，与此同时也应当注重宅基地的用益功能。宅基地制度的保障功能主要表现为公平，用益功能主要表现为效率，因此，公平与效率并重应是改革宅基地使用权制度应该坚持的价值取向。在这一价值取向的引导下，进行宅基地制度改革，首先在原始取得阶段要坚持公平，在此基础上应建立相应的流转制度以促进效率价值的实现。 　　2. 宅基地使用权流转的合理性 　　建立宅基地使用权流转制度的合理性主要体现在以下两方面：第一，符合物尽其用原则。宅基地使用权是用益物权的一种，物权具有价值化趋势，由注重对标的物的现实支配演变为注重其利用价值，流转以产生价值，成为交易的客体，［3］(P6)宅基地使用权也应该通过流转产生更大的价值。第二，符合社会主义市场经济的要求。目前我国的城市化进程不断加快，城市建设用地紧缺和农村土地闲置的矛盾长期存在，且不断加剧。解决这一问题的基本方法应当是依靠市场而不是行政征收。在城市对土地使用权有着旺盛的合理需求，而农村又存在合理供给的情况下，即使法律不予认可，仍无法阻止市场的发生，这时限制性的立法反而成为了自由市场的障碍。［4］(P78) 　　3.构建宅基地使用权流转制度的前提 　　在上述价值取向的引导下构建宅基地使用权流转模式应遵循以下几个前提。 　　第一，建立宅基地使用权流转登记制度。2011年5月，国土资源部、财政部和农业部发布了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部等部门发布《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，这两个文件中指出要明确农村集体土地确权登记发证的范围，农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等，文件还指出要严格规范确认宅基地使用权主体。现阶段对宅基地使用权登记发证工作已经开始进行，依法确认和保障农民的土地物权，进而通过深化改革，还权赋能，最终形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，是建设城乡统一的土地市场的前提［5］。本文建议，将来的宅基地使用权流转制度应规定：宅基地使用权流转的，应当向县级以上不动产登记部门申请登记；未经登记不发生物权效力。 　　第二，在流转的客体上，应明确宅基地使用权可以单独流转。我国法律规定“住宅转移的，宅基地使用权一并转移”，有些学者也坚持 “地随房走”的原则。本文认为，这一原则实际意义