土地增值税若干政策问题研究 - 网上纳税人学校.ppt

4、第四项扣除项目金额，即与房地产转让有关的税金，不需要另外进行分摊（实际上是按照各类型房地产开发产品的销售收入比例分摊计算），分别按照普通住宅和其他类型房地产开发产品实际缴纳的有关税费确定。5、第五项扣除项目，即20％加计扣除项目也不需要另外进行分摊，可以直接分别按照上述方法已经计算确定的普通住宅和其他类型房地产开发产品应分摊的地价款和房地产开发成本之和的20%计算确定。普通住宅应分摊的20%加计扣除项目＝（普通住宅应分摊的地价款＋普通住宅应分摊的房地产开发成本）×20％其他类型房地产开发产品应分摊的20%加计扣除项目＝（其他类型房地产开发产品应分摊的地价款＋其他类型房地产开发产品应分摊的房地产开发成本）×20％（或者：其他类型房地产开发产品20%加计扣除项目＝20%加计扣除项目－普通住宅应分摊的20%加计扣除项目） 土地增值税若干税收政策的指引 1、关于公共配套成本的分摊问题由于土地增值税清算除政策规定的情形外，不允许预提支出。对于大型的项目，分期开发时，小区内部分公共配套尚未施工，前几期推出的楼盘就已经符合清算条件，在清算时就未施工的小区公共配套无法在清算时合理分摊。处理意见：对于公共配套成本的分摊，原则上按以下顺序和方法处理：一、对整个小区开展分期清算时，对尚未施工或完工的公共配套所发生的支出和费用可全部放在下一期清算中分摊；对已完工或者已发生的公共配套所发生的支出和费用，应以房地产开发企业在建设、住房主管部门备案的小区公共配套分摊资料作为依据，按照小区各期受益对象分期分摊。 二、如果无法获取小区公共配套分摊有关参数资料的，可按主管税务机关审核确认的其他合理方法分摊。三、对整个小区开展分期清算时，整个小区的公共配套分摊不应同时适用上述两种方法。 2、关于样板房开发成本的扣除问题部分房地产项目商品房类型比较多，其样板房也比较多，在样板房销售时通常会连同展示的厨柜、厨具、家具、电器等一起销售，对这部分成本能否作为房地产开发成本加计扣除，政策上没有明确，税务机关和纳税人的意见也不一致。处理意见：一、对于随样板房销售其中为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等所发生的成本应作为房地产开发成本予以扣除，并可作为加计20％扣除的基数。 二、对于随样板房销售其中不符合上述条件的附属设备和配套设施，如电视机、电冰箱、洗衣机、家具等所发生的成本：1、如果合同规定列入交付标准且计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。2、如果未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除；直接随样板房销售而赠送的，所发生的成本应作为房地产开发费用的销售费用按规定计算扣除。 3、关于利息支出能否资本化的问题1995年制定公布土地增值税暂行条例及其实施细则时，根据当时的房地产开发企业会计制度，建造商品房期间发生的利息支出不需要资本化，清算时放在财务费用中扣除。按照现行的企业会计制度和准则，对于与建造固定资产相关的利息支出应当资本化，土地增值税的政策并未因此而调整，但也未明确利息支出不可以资本化，纳税人因此要求将利息支出资本化后作为房地产开发成本加计扣除。处理意见：对于纳税人在会计处理时已经资本化的利息支出，土地增值税清算时应作调整，全部作为财务费用中的利息支出予以扣除。 4、关于租地自建销售中心的费用扣除问题纳税人租地建销售中心、同时为方便销售在销售中心（小区外）与小区之间修建道路所发生的费用能否作为房地产开发成本加计扣除。处理意见：对于租地自建的销售中心，该销售中心不属于小区公共配套或销售完毕后拆除的，所发生的成本应作为房地产开发费用的销售费用按规定计算扣除；对于开发商为便于销售在小区外修建的道路，如果销售完毕后仍然保留并作为小区居民出行使用的，所发生的成本可作为房地产开发成本予以扣除。 5、关于商品房预售款监督管理服务、工程监理等费用的扣除问题对于纳税人向房产交易部门支付的商品房预售款监督管理服务费（收款凭证为行政事业性收费统一票据，按预收款的0.2％收取）、按房地产开发规定发生的工程监理费应当如何扣除。处理意见：工程监理费应作为房地产开发成本中的开发间接费用予以扣除；商品房预售款监督管理服务费应作为房地产开发费用按规定计算扣除。 6、关于清算期间尚未取得支付凭证的问题房地产开发企业与各类工程承包方之间的工程款的结算由于各种原因导致部分款项在清算期间尚未支付，按照政策规定不能在清算时税前扣除，清算后企业支出款项取得凭证后能否调整清算结果并退税目