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物业管理经营模式与机关后勤服务 随着物业管理行业发展的不断完善和市场竞争的日趋激烈，各物业企业都在探索自身的发展战略、经营模式，国贸物业作为国内最早一批成立的物业管理企业，如何在市场上寻求自己的定位，是值得我们研究和思考的问题。 一、 物业管理常见的经营模式 国内的物业管理起源于深圳，深圳的物业管理无论从理论研究、服务水平到经营模式探索都走在了前面，各知名物业企业按自己的经营模式在深圳各显身手，还积极对外拓展。目前市场上常见的物业经营模式有如下几种： 1. 地产战略模式 物业的经营管理一切为了地产的开发和物业品牌的打造，提升房屋的价值和附加值，促进房地产开发的良性循环。以万科、中海和金地为代表，他们几乎全部退出外接项目，集中精力服务于集团地产公司开发的项目。 2. 产业链整合模式 房屋资产的运作、房地产开发策划、物业租售推广代理、商业经营、工程咨询和监理。这是以戴德梁行等“五大行”为代表的外资企业的经营模式，也奠定了他们在这方面的专业优势。 3. 社区经营模式和管家式服务 利用客户资源和社区互动媒体延伸服务，高端物业把服务的触角延伸到业主的家居生活和商务需求领域中去，满足客户的个性化需求，如客户衣食住行旅游的全方位服务。社区经营模式以花样年的“彩生活”为代表，个性化的管家式服务以高档豪宅或别墅的贴心管家式服务为代表。 4. 专业运营模式 物业公司根据自己的专长分别专注于不同的物业类型，如医院物业、学校物业和政府后勤物业等，像深圳众安康致力于医院物业、深圳特科致力于学校等。 5. 内部专业化模式 物业服务进行专业化分工，提供单项专业服务分包，如电梯维保、机电设备大修和餐饮服务。 二、 我们的经营模式探析 国贸物业曾经作为高层楼宇物业管理的领军人物，创造了许多行业的辉煌，可是随着岁月的流逝，如今国贸物业风光不再，我们在行业的优势已不突出，甚至很多方面已经落伍。如何利用自身的优势在激烈的市场竞争中寻求发展，是我们亟待思考的问题。 1. 利用设备设施维修和电梯维保的优势，对外提供专业化服务 公司在高层楼宇设备设施运行管理和中大修改造方面积累了丰富的经验，国管机电公司可以整合设备管理和中大修改造技术资源，在承担公司各项目技术保障的同时，也可按市场化的运作模式，积极对外拓展相关业务，增加专业服务化的市场份额。 天阙电梯公司是行业内技术水平比较高的专业公司，在电梯维修、中大修改造和软件升级、节能降耗和产品开发方面有独到之处，按市场化运作也取得成功的经验，值得机电公司借鉴。公司应鼓励二级公司发挥其专业优势，加大对外拓展力度，以质量和效益为根本，抓大放小，通过激励措施，扩大市场规模，不仅可以增加收益，也可提高公司的市场竞争力。 2. 利用客户资源，延伸服务 利用公司现有项目的客户资源，针对客户需求借鉴同行经验，拓展服务范围，延伸服务项目，增加创收渠道，提升物业服务形象。 3. 把机关后勤服务作为公司战略发展的主要方向 山东公司经过几年的努力，参与机关后勤服务取得可喜成绩，在当地形成良好的口碑和示范作用，得到客户的广泛好评，并已辐射到内蒙古大草原。应该说在公司本部各级领导和部门的支持下，山东的经验是成功的，公司的发展也可把集常规物业服务、礼宾接待、会务服务、餐饮客房、人员代管于一体的机关后勤服务作为主打品牌和经营模式。 三、公司把机关后勤服务作为主要经营模式的可行性和面临的困难 公司对外发展，缺少的是示范项目，深圳本部除了华为项目还有些影响和示范作用外，其他项目大多硬件设备设施老化，而外地公司的机关后勤服务在同行还是走在前面的。公司能否把机关后勤服务作为对外发展的主攻方向，通过策划加大宣传力度，通过行业交流充分展示我们的后勤服务优势，让客户普遍接受和认可，国贸物业是机关后勤服务的专业公司，我们在这方面有独到之处，增强公司对外拓展机关后勤项目的竞争力。事实上，公司在外地的发展，现有的机关后勤服务项目已取得良好的示范作用，山东公司服务的山东省审计厅、山东省投资大厦、山东省邮电培训学校、山东省民政厅等项目基本都是全方位的一体化后勤服务，其他多个项目还有单项的后勤人员（司机、餐厅人员）代管等，并且发展势头很好。山东公司的后勤服务还影响到内蒙古大草原，呼伦贝尔市行政中心办公楼本来只有常规的物业服务项目，参观了山东的项目后，又增加了会务服务和餐饮管理。重庆公司在激烈的市场竞争中也一举中标重庆公安局的机关后勤服务（包括机关干洗衣服、理发、人员代管等）。所以公司把机关后勤作为主要的经营模式是可行的。 但是由于公司在深圳没有类似的机关后勤项目，外地公司的项目对本部影响毕竟有限，