济南项目报告济南燕山桥项目情况初步分析.docVIP

档案编号： 第 PAGE 5 页 共 7 页 另含附件 2 页 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 Subject: 济南燕山桥项目情况初步分析 1-位置与四至 1）位置 项目位于济南历下区，东西向中轴路“经十路”与“二环东路”相交的“燕山立交桥”西北角，历下区特点是济南2/3的高校云集于此，文化气息浓厚，属于济南中高端商品房分布区域。 二环东路 二环东路 经十路 本案 燕山立交桥 历下区 A：中建八局协议拿地区域（ A ：中建八局协议拿地区域（ A A BB：合作方公开市场拿地区域 B B ：合作方公开市场拿地区域 项目位置示意图 2-规划指标 按目前项目信息，规划指标如下： 容积率 2.50 规划总用地面积 88,680 规划建设用地面积 75,347 代征城市公共用地面积 13,000 地上总建筑面积 188,367 3-项目背景 1）合作方：中建八局，在当地施工领域有较强影响力，并已成立山东中建房地产开发公司。 2）项目渊源：济南市2003年确定了100亿重点投入5大项目，其中“四片区”项目涵盖商贸/科技文化/商业/居住等地产开发内容，共200余块、5000余亩用地，沿济南16公里长的东西向中轴路“经十路”展开。 该项目为“四片区”项目的东部起点，属其中的科技文化片区，由济南城乡建设指挥部负责协调，指导方针为：“政府组织、企业运作、市场竞争、自求平衡”。 3）获取方式：项目共有两块用地，协议与挂牌相结合，政府要求整体实施开发。 A地块57.51亩协议出让，现为中建八局划拨办公用地，于1999年完成立项和规划，因八局内部意见不一，拖至2002年底方交了约20%的土地出让金1000多万，最近新任市长鲍志强指示该地块8月底前交齐40%评估出让金，按当地政策即可签订土地出让合同，完成A地块全部协议出让。 B地块面积55.51亩挂牌出让，现为中建八局及济南灯泡厂、批发市场现状用地，后两家单位物业产权关系复杂，拆迁难度很大，政府原计划5月采用不包拆迁的“现状挂牌”方式出让，发觉实施有难度，后又调整思路，拟委托某开发商进行一级开发整理，采用包拆迁/出让金的“总价挂牌方式”出让，计划最迟延至7月挂出，目前进展有困难。 八局已对A/B地块综合平均地价进行预估，为320万/亩，则可预估B地块挂牌价有超过400万/亩的可能。 4）合作模式：因政府要求该项目整体实施开发，八局一方面进行内部协调，计划8月底前交齐40%出让金协议拿到A地块，另一方面正积极寻找合作伙伴，通过帮助其以挂牌方式拿到B地块，再以双方土地面积比例确定相应入资比例成立合作公司，八局提出可以放弃控股要求，但必须由其负责项目整体施工。目前上海恒高地产已经介入，双方合作框架已初定。 4-市场初步分析 1）整体市场分析 市场供需走势图 —数据来源：济南市统计局 市场价格走势图 —数据来源：搜房 结论： 济南市场整体较为封闭，完全依赖当地购买力，供需增长较为缓慢。 目前市区人口220万人，目标达到400万人口，市场容量较小，发展态势较温和，项目开盘极难出现火爆情形。2003年全市地产投资额74.1亿，竣工254.3万平方米，销售额55.5亿，与其他中等城市相比，总体均价水平较高，交易不够活跃。 随机调查当地居民购房趋向，购买力普遍有限，很多潜在购房者尤其是年轻人倾向买二手房，二手房市场很活跃。 2）区域市场分析 济南历下区典型项目分布/立面/均价图 三庆 燕柳园 三庆 燕柳园 均价￥4650/sm 三箭.吉祥苑 三箭.吉祥苑 均价￥4800/sm 本案 本案 中润世纪城 中润世纪城 均价￥5200/sm 建工 燕东苑（精装）均价￥4800/sm大舜天成 建工 燕东苑（精装） 均价￥4800/sm 大舜天成 均价￥6200/sm 正大.城市花园 均价￥3100/sm 三庆.枫润山居 （经济适用房） 均价￥4600/sm 结论: 历下区属济南中高端产品市场区域,该项目半径约3公里范围内房价多在￥4000-5000/sm，远高于全市￥2770/sm的水平。鉴于当地高端购买群体有限，初步判断存在一定的市场风险。 通过现场踩盘，难以感受项目热销场景，总体销况较为一般。例如该项目北侧“三箭.吉祥苑”均价￥4800/sm，规模10万平方米左右，开盘一年销售率仅在30%左右。东侧“中润世纪城”属于当地名盘，