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宏观调控背景下消费者购房心理及房地产开发的策略 　　摘 要：政策对房地产开发策略确实存在着较为直接的指向性作用，作为房地产开发商对于政策的预测也显得尤为重要。但不管是明年的政策将有如何走向，房地产开发商都应以市场为导向，动态调整开发策略。因此，基于当前的宏观调控背景下的房地产市场，结合以上对购房心理的分析，笔者在此以重庆房地产市场为例，提出当前宏观调控背景下的房地产开发策略。 　　关键词：宏观调控 购房心理 开发策略 　　 　　一、 宏观调控政策下的房地产市场 　　 近两年来，为应对房地产市场化导致的房价飙升现象，国家加大了对房地产业持续、严厉的调控。限贷款、限购买、收信贷、加赋税、重保障等一系列措施接踵而至。而这一系列措施的出台，也意在抑制过热的房地产投资需求，减少房地产市场的经济泡沫，使房地产市场持续、稳健发展，最终解决老百姓的住房问题。 　　 以2011年重庆房地产市场为例，今年试点的对个人住房征收税费，新建的公租房，以及限贷令、限购令等措施，最终都使得住房消费“高端受限制、中端被抑制、低端有保障”。因此，需求入市被推迟，需求增量将难以维持快速产生，房地产市场在今年年底出现疲软现象。而房地产市场调控政策的走向将直接决定房地产市场将何时重新迎来春天。 　　 近日，在中共中央召开的“分析研究明年经济工作”会议上，会议提出了要“坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归”。 这一口号的提出“体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。 　　 　　二、 消费者购房心理 　　（一） 购房者动机 　　 由于房地产业所具有的资源稀缺性、资金密集性、经济关联性等特点，所以房地产商品既是商品性的投资品，又是保障性的消费品。因此，对于购房者来说购房动机无碍乎两类：投资收益和自住消费。在此基础上进一步细分，房地产商品的需求类型可分为居住性需求、改善性需求和投资性需求 　　 　　三类： 　　1. 居住性需求 此类购房者购买房子的目的主要是解决自身的居住问题，他们一般是刚刚进入职场的年轻人或者即将成家的年轻夫妻。由于工作时间不长，经济基础并不丰实，购房时更加注重房屋的性价比。对于功能齐全、总价较低的房屋是这类购房者的首选。 　　2. 改善性需求 此类需求的购房者购买房屋的主要目的是满足自身的精神需要，如身份、社会地位的体现。并希望享受到优质、高品质房屋带来的自我满足感等，此类购房消费更加倾向于情感消费。由于这一需求的消费者一般是事业有成的人士，经济基础好，所以对价格的敏感度并不高。除此之外，该类购房者更加关注房产的档次与品位、周边环境是否高雅、交通是否便利、小区设施是否高档、绿化面积是否足以让满足他们得到高层次的精神享受。而高档住宅，如花园洋房、联排别墅、独栋别墅成为了他们考虑的对象。 　　3. 投资性需求 此类购房者大多已拥有自己的一套住宅，并有一定的闲钱，基于房屋增值保值的功能，将闲钱用来购买住宅，以此获取房屋增值产生的收益。购房者大多是经过深思熟虑的，并且对房屋的功能、质量要求较高。同时，更加关注房屋的区位、增值空间、以及出租、转让的可行性。对经济较繁荣或者未来具有发展潜力的城市地段的住房更加青睐。 　　（二） 影响购房者购房的因素 　　 综合以上不同层次的需求者对房屋价值和功效的考虑，可以把影响购房者购房的主要因素列出如下几点： 　　1、 价格 由于不同人群的经济状况不同，愿意并能承担的房屋价格也就存在差异。但相同的是购房者都希望购买到价格实惠、功能满意的房屋。所以，降价、打折以及付款方式都会影响到购房者对房屋的选择。 　　2、 交通 现代都市生活节奏加快，社交活动丰富。工作、郊游、拜访等社会活动会不同程度的依赖于交通的便捷性。出行是否方便成为每位购房者在购买房屋时需要考虑的因素。并且，现如今大多数人都不是有车一族。在衡量交通是否便捷时，交通时间距离成为量化交通便捷性一般指标之一。据有关调查了解，消费者可以接受的工作―居住交通时间距离一般在0.5~1.0h之间。 　　3、 景观环境 良好的景观环境是高质量生活的保障。现代人工作压力剧增，生活节奏加快，焦虑的人群也逐年增加。基于如此紧张的生活节奏，人们开始对居住地周边环境和景观提出要求，希望在下班回家后可以享受到与高强度的工作环境有所不同的宜人、舒畅的生活氛围。因此，景观环境的打造对消费者有着较为重要的影响 　　4、 户型结构 合理的户型结构对于消费者购房倾向也有所作用的。由于，房屋本身价格高的特性一定程度上就决定了房屋空间利用的重要性，所以对于如此高价值的商品，消费者定当对其利用方式有所要求。根据自身的家庭情况，消费者合理选择户型，并注重房屋的相应功能，如分区是否合理、采光通