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物业管理 第 １ 共 27 页 质量管理体系专业审核作业指导书 物 业 管 理 １ 物业管理 第 ２ 共 27 页 前 言 物业管理一般是指依照合同，对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套 设备及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安 全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业的管理，并向住户提供多方面的综合 性服务。 为保证本公司的审核员在审核时能够准确把握专业特点，使本公司的审核工 作达到规定的水平，依据GB/T19001:2008标准，制订本专业的审核作业指导书。 本审核作业指导书侧重专业上的要求. 1 范围 本审核作业指导书规定了按GB/T19001-2008标准，对物业管理组织认证审核 的基本要求。 本指导书的适用范围是32金融中介、房地产、租赁类，对应的专业小类为3 2.08.02按单价或合同进行的房地产管理（包括物业管理）。 2 引用文件 GB/T 19000-2008 质量管理体系基础和术语 GB/T 19001-2008 质量管理体系要求 3 服务特点 3.1物业管理的作用 物业管理是一项对社会非常重要的支持性工作，其成败直接影响着都市人的 经济活动及生活质素，因为目前人类的住宿、饮食、娱乐和各项经济活动都是在 不同类型的楼宇中进行。 因而物业管理工作有两重责任或目的，其宏观责任为： （1） 楼宇物业这一项社会资产的价值，尽量减低楼宇的折旧率，减轻大自 然和人为因素对楼宇的损害。 （2） 使楼宇物业的功能可以尽量发挥，向社会提供适当的人类活动场所， 以使社会得以发展，不受阻碍。 从微观的角度来说，物业管理工作的目的为： （1） 加强楼宇物业的市值，保障物业投资者的利益。 （2） 向楼宇使用者提供舒适的工作及生活环境。 3.2物业管理的分类 物业管理包括委托服务型物业管理和自主经营物业管理两大类。若按接管的 物业种类则分为住宅楼宇（包括多层、高层、别墅类或其混合）、公共商业楼宇 以及工业大厦（厂房）三种基本类型的管理。但其过程基本相同，只是在日常物 业管理中的内容及重点有所不同。 3.3 物业管理的基本环节 a. 物业管理的策划阶段。 b. 物业管理的前期准备阶段。 c. 物业管理的启动阶段。 d. 物业管理的日常运作阶段。 3.4 物业管理的日常运作阶段工作内容 a. 建筑物管理，包括查勘鉴定和完好等级评定以及修缮施工管理。 b. 公共设施管理：包括道路、绿化、车场车棚、娱乐场、下水道、灯光、 沟渠等的管理。 c. 卫生管理：包括地面清扫、电梯清洁、地毯、玻璃清洗等。 d. 治安管理：包括监视系统、报警装置、保安门、消防管理等。 ２ 物业管理 第 ３ 共 27 页 e. 财务管理：包括公共设施维修基金管理、物业管理服务费和特约服务以 及商业用户的经营收入的管理。 3.5常见物