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小型房地产开发企业建筑施工的项目采购管理 　　摘要：小型房地产开发企业面临着越来越大的竞争压力。在采购管理方面，出于人力资源的定位和运作成本的考量，应从公司自身管理出发，并在制度、流程管理，计划管理，价格、成本、合约管理，供应商管理，范本、档案和信息化管理五个方面入手，才能更好地提升运作效率，节约建筑施工项目的采购成本。 　　关键词：小型房地产企业采购建筑管理 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　改革开放以来，房地产开发是市场经济最活跃的元素。随着改革的进一步深入，人民生活品质的提升，国家各种政策和管理的逐步完善，企业面临着巨大的竞争压力。 　　20多年来，随着企业改制和经营责任的转变，大量小型房地产开发企业，由于受到开发环境、人力资源和资金成本等因素的制约，为更好地生存和发展，应从公司自身管理出发，寻找符合社会进步和事物发展的客观规律，从思路上转变和制度上规范，从粗犷式经营型管理转化为精细化的制度型管理。 　　1小型房地产开发企业建筑施工项目的采购内涵 　　房地产开发企业的采购也属于采购范畴，但是又区别于一般意义上的采购。绝大多数房地产开发企业，在实际运作过程中，一直都将属于采购范畴的工作内容分散于诸如前期、计划、工程、材料等部门。从某种意义上来说，一般房地产开发企业所谓的采购是取用了采购含意中的部分内容。从管理和实际操作的过程来讲，会带来工作职能不清，工作范围重叠，工作过程推诿，工作效率降低等不利因素。 　　１.１采购的定义。 　　采购是指通过交换获取物料和服务的购买行为，为企业经营在合适的时间、地点、价格获取质量、数量合适的资源。 　　采购的目标是“为企业经营获取质量、数量合适的资源”；采购的手段是“通过在合适的时间、地点、价格进行交换”。本文研究的采购管理，将针对“采购的手段”进行探讨。 　　１.２房地产企业采购的现状。（岗位和职能） 　　由于我国社会发展的特殊性，绝大多数房地产企业脱胎于国有企业或事业单位。岗位的职能设置往往对应于政府管理部门。 　　在工作职能上，仅对实物的购买作为采购工作的主要目标；或局限于物料的获取，即建筑材料的购置。对于服务性资料和商品的获取，很多企业都未纳入采购管理，而将其功能分置于前期、计划等部门，完成诸如土地获取，工程设计、施工队伍的选择等。 　　这种采购方式是在我国改革开放初期，以计划经济为主的情况下，适应当时的供需渠道和工作方式页而产生的。 　　1.3小型房地产开发企业建筑施工项目采购的范畴。 　　实物物料的购买和服务的获取都是采购行为，都应纳入采购管理的范畴。 　　随着时代的进步，社会的发展，政府工作思路的转变以及企业的改制、上市和重组等变化，原先很多政府计划经济的工作方式，也逐渐转变为市场经济行为。这就要求房地产企业的经济活动，也要适应市场经济，符合市场运作的客观规律，只有这样才能在市场大潮中更好地生存和发展。 　　首先，实物物料和服务都是商品，都具备商品的价值和交换价值，体现了商品的劳动二重性。其次，它们的有偿获取，都计划能为房地产企业带来利润。它们具备相同的价值属性。第三，它们可以通过相同或近似的方式获得，诸如拍卖、招投标等，这也都属于商品购买的形式。第四，它们的采购过程，其实也是经济合约的成立和履行过程。经过购买前的询价，成立合约，履行合约和支付报酬，完成合约等步骤来进行。第五，它们都可以通过统一的管理制度和工作流程来规范和完成。第六，它们都需要经过相同的评估、审核阶段，都可以建立相同性质的全过程的管理档案。 　　由于土地资源对房地产企业有着非常特殊的重要性，它的获取会由企业的决策部门直接制定方案和落实，一般不将其列入房地产企业采购管理范畴。 　　1.4小型房地产开发企业建筑施工项目采购的本质。 　　就是对在房地产开发全过程中，所有涉及到的设计、施工和建筑材料供应单位，进行质量、价格和履约时间的比较，以达到最优化过程这一目标。 　　能向房地产企业提供满足其需求的建设服务和建材供应； 　　通过合适的方法采购，使每一笔资金都获得最大化的价值； 　　进行精确地计划安排，使每一次提供的建设服务和建筑材料都能准时到位； 　　与相关部门密切合作，保证房地产开发建设体系的顺利运作； 　　在组织、人员、制度和流程方面提供管理上的保障，为采购服务。 　　1.5房地产企业采购的目标。 　　最终目标就是，用最优惠的成本，保证房地产企业建设项目及时、保质地完成计划进度，并顺利实现销售。 　　这一最终目标，是由完成一系列各项分列的采购任务来实现的。如各种施工队伍的选定，各类材料的购买，以及保障它们的质量符合设计要求，保证他们能准时进入施工现场等。 　　 　　2小型房地产开发企业建筑施工项目采购管理 　　房地产企