张江示范区商业的模式转型及阶段探析.docVIP

张江示范区商业的模式转型及阶段探析 　　一、转型升级的思路 　　张江示范区在新一轮创新发展和转型升级中，应该结合国家和上海出台的相关房地产新政，并结合自己从科技园向科学城发展的导向，做好房地产业务模式的优化和提升。同时应积极探索和实施在我国和上海土地集约化利用和房地产调控政策下的科技园或科学城的大力发展，以科技园或科学城的创新发展和产业集聚，来聚焦和辐射整个张江国家自主创新示范区的核心园区的国际化、现代化的统筹规划和发展，从而显著提升张江核心园区整体建设用地效率和房地产开发效益。 　　张江示范区要力争经过三至五年的发展，其转型升级取得显著成效，张江核心园区的经营规模、业务结构和品牌影响力均有显著提升，主要表现在，一是园区业绩不单单依赖产业地产出售和租赁收入，而是收入和利润实现多元化，非地产领域的收入达到相当比重；二是增长方式由主要依靠规模扩张、资产出售、股权转让向产品结构优化、项目管控方面转变；三是园区竞争力增强，价值创造能力和盈利能力明显提高；四是市场地位和影响力大幅提升。 　　二、转型升级的内涵 　　张江示范区不仅要“转型”，更需要“升级”；不仅是经营方式的转型，更需要企业理念、思维模式、商业模式和企业角色等的转型升级。张江核心园区必须告别“房东”的资本市场形象，从“产业地产商”转型成为“科技园区功能商”，摆脱依赖单一的房地产开发和租赁的经营模式，而转向以园区专业物业和产业投资为主的经营和盈利模式，即公司未来要持续加大产业投资对公司的贡献度。张江示范区的内涵就是持续提升公司的赢利能力和附加价值，而要达到持续提升赢利能力和附加价值，最核心的就是要对公司的商业模式进行创新和重塑。 　　张江示范区应充分利用入股上海股权托管交易中心、同时伴随着新三板扩容的契机，依托张江的主导及核心产业，持续发挥浩成公司的创投作用，培育集中度较高的、规模化的产业链投资，同时强化对已投资项目的增值服务和投后管理。另外，公司也应积极培育和探索新的产业投资方向，探索产业投资的市场化运作模式，以持续提升投资收益在公司未来收益中的比重。 　　三、转型升级的方向 　　战略转型不是战略的局部调整，而是各个战略层次上的方向性改变，包括张江示范区长期经营方向、运营模式、相应的组织方式以及资源配置方式的整体性转变等等。以下从九个方面指出张江高科战略转型的方向。 　　1.经营模式从产业经营向资本经营转化 　　转变经营方式，加快经济发展，是当前张江核心园区的迫切需要。大量企业经营实践证明，资本经营是生产经营实现爆炸式增长的关键手段，其核心是把企业存量资产和增量资产、有形资产和无形资产作为可流动的经济资源，实行动态整合的营运。张江高科一方面可以用发行股票、配股等方式，吸收社会资本，扩大企业经营规模；也可以用横向兼并方法，实现规模经济。 　　2.业务范围从单极发展向多极拓展转化 　　目前张江核心园区主营业务单一，随着房地产业宏观调控带来的众多变量，加之土地资源稀缺，严重影响了公司的盈利空间和可持续发展能力。因此，张江核心园区有必要在审视自身核心优势的基础上，在业务领域实施与高科技园区相关的多元化，即产业地产开发、高科技产业投资、专业化创新集成服务“三驾马车”并驾齐驱。 　　3.主营业务从房地产开发为主向房地产经营为主转化 　　目前张江核心园区有数百万平米的物业，因此公司应以提高存量资产的经营效率为原则，在房地产投资、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等方面精耕细作，扩大对公司盈利的贡献度，以摆脱公司主营业务收入对房地产开发的依赖度。 　　4.股权投资从追求短期回报向长期投资转化 　　目前张江核心园区内集聚了一批高成长和极具发展潜力的公司，可以通过服务寻找具有投资价值的客户，以长期投资的方式，实现与客户的共同增长，从而为公司获得长期、持续、稳定的“现金奶牛”。在这一方面，同样是园区类上市公司的长春高新的成功经验值得仿效，该公司通过长期投资的方式，拥有目前国内最好的生物制药产业之一，从而使得公司业绩多年来保持高增长的态势。 　　5.资本市场从房地产板块向房地产金融转化 　　从欧美等成熟房地产市场的经验来看，土地交割将以巨额土地转让金在短期内支付为前提，同时银行将不再向开发商放款以支付土地价款。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持对资金的巨量需求。因此，张江核心园区作为专业的产业地产开发商，应在未来如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面进行探索，适当时候可以积极考虑引入外资房地产基金和投资商。 　　6.管理模式从政体合一向市场主导转化 　　长期以来，央企和地方国企负责人一直由政府任命，这引发了两个后果：负责人政绩导向而非市场导向，内部管理人治结构而非公司治理。国有股东包括张江高科及张江集团的领导层