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廉租房BOT的模式可行性探析 　　摘要：现如今我国廉租房建设中存在的最大障碍是融资困难，资金的短缺严重制约了廉租房的建设，而我国国情又决定了要加大加快建设廉租房。基于这两方面的矛盾，文章探讨了一种新型的廉租房建设模式——BOT模式，力求解决以上矛盾，并对廉租房引入BOT模式的适用性、流程、效果进行了分析以及提出建议。 　　关键字：廉租房；建设；BOT模式 　　2011年‘两会’众多保障民生的举措中，保障性住房建设可谓重中之重。2011年开工建设的保障性住房共1000万套，而未来五年城镇保障性安居工程要建设3600万套，中央更给地方政府下了“军令状”，将任务完成情况纳入对地方政府的考核。据估计，1000万套保障房建设需要1.3万亿资金，而作为地方政府财政主要来源土地出让金，2009年为1.59万亿，2010年为2.7万亿，若完全靠地方财政支出，就需要大概将2009年土地出让金的90%或2010年土地出让金的50%用于保障房建设，这是不现实的。住建部2011年9月30日发布的国务院办公厅文件中，要求土地出让金用于保障房的建设不低于10%，这说明10%已经达到地方政府的承受底线了。在这1000万套保障房中，经济适用房、棚户区改造的筹资难度较小，开发商也愿意承接此类项目来获得稳定的收益，380万套廉租房筹资难度最大，廉租房属于准公共产品，带有很强的福利性质，决定了其与商品房的开发和运作有着明显不同，它只租不售和低于市场房租的特点，使其不能通过市场完成建设运营，巨额的资金使得单靠政府财政支出也没有可能。在这种情况下，需寻求新的廉租房建设模式，要坚持政府主导、政府扶持、引导社会力量的参与。BOT模式作为基础建设融资常见模式，在我国比较成熟，体现了政府主导，社会参与的原则，廉租房的特点使得应用BOT模式有很强的可行性。 　　1　BOT模式简介 　　BOT模式，是英文（Build－Operate－Transfer）的缩写，即为“建设－经营－转让”　。是政府吸引民间资本进入基础设施建设的一种融资方式。BOT实质上是基础设施投资、建设、经营的一种方式，以外商或私营商和政府之间达成特许权协定，允许其在一定时期筹集资金，建设某一基础设施，在规定的特许期内向该项目的使用者收费，BOT项目的特许期一般较长，由此回收该项目的投资、经营和维护等成本，并获得一定的利润，特许期满后将项目移交给政府部门或政府指定的部门[1]。 　　2　廉租房应用BOT模式适用性分析 　　2.1　理论上适用性分析 　　根据新政治经济学的公共物品理论，准公共产品是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，既可以由公共部门提供，也可以由私人机构提供，或者采用混合方式提供。准公共产品的使用和消费局限在一定的地域中，其受益范围是有限的，公共产品的提供方式，传统上是由政府直接负责提供和生产。这样使得政府承担了越来越多的对经济活动的参与和管制，使得政府的规模越来越庞大，财政开支也越来越大[2，3]。而且政府官僚体制的弊病，使得自身无法经济、有效地提供公共产品。所以政府应该利用市场资源的配置和私营机构的经营与技术优势，来有效地生产各种准公共产品，这样既保证公平，又有效率。很多准公共产品，如公路、水电站，都成功使用了BOT模式，廉租房也是准公共产品，和公路、水电站等项目有很强的共性，可以借鉴使用BOT模式。 　　2.2　廉租房运用BOT模式外部环境分析 　　当前我国的廉租房建设可以引入BOT模式。这是因为，第一，“十二五”地方政府建设廉租房任务很重，引入BOT模式不但可减轻政府财政压力，而且私营机构的进入带来了先进的技术和管理经验，提高了廉租房的建造效率和质量，降低了成本。第二，改革开放30年来中国经济保持着年均9.7%的增速使得民间资本十分充足，引导民间资本进入廉租房等公共产品领域，使其有稳定的投资回报，可减少民间资本的投机行为。第三，廉租房建设有政策的大力支持，中央要求各地方政府落实各项政策支持，主要有确保用地供应，加大信贷支持，落实税费减免政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金[4]。第四，已经有成功的案例。在日本、新加坡和香港等地，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，有力的缓解了政府的财政压力，建立起了公共住房的长效机制，保证了公共住房建设的可持续发展。综上可见，我国廉租房建设引入BOT融资模式所应具备的条件比较成熟。 　　3廉租房采用BOT模式的流程 　　廉租房建设中引入BOT模式，政府提供政策和土地支持，授权私营机构成立廉租房项目公司，然后由项目公司负责融资建设廉租房，在项目特许经营期内，向政府确定的廉租户提