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工业地产园区化发展思路的研究 　　摘要：由于经济危机影响，全球经济发生不同程度的波动，我国也受到一定影响，虽然政府加大了调控力度，但是目前经济环境并不稳定，且各行业的竞争更为激烈，尤其是地产行业，土地资源的稀缺性在经济高速发展中逐步体现出来。在如此激烈的市场竞争中如果工业地产得到充分利用，向园区化发展将给企业减轻负担带来更多便利，加之对环境保护的需要，工业地产园区化的趋势是不可避免的。通过分析工业地产园区化的必然性，提出对工业地产园区化健康发展起到促进作用的建议。 　　关键词：工业地产；园区化；发展 　　中图分类号：F40 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01 　　一、工业地产园区相关概述 　　（一）工业地产概念 　　工业地产指工业类土地使用性质的所有土地（包括毛地和熟地），以及该类土地上的所有建筑物以及其他附属物。工业地产不属于商业、综合类用地，是独立于住宅、商业和综合类用地外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途的范围与其他三种类型用地相比较大，包括工业研发楼宇、工业制造厂房以及物流仓库等。我国的工业房地产土地批租年限为50年。 　　（二）工业地产开发模式 　　目前我国工业地产开发中其运作主体一般是该工业园区或开发区管委会下设的开发公司，这也是地方政府开发工业地产最常使用的方式。这种开发模式也存在一定弊端，如果开发公司不了解工业地产的运作方法，在园区化过程中整体运作不够专业，在项目前期定位与策划缺乏科学合理的分析，会致使工业园区出现大面积闲置与搁荒的现象。 　　（三）工业园区概念 　　工业园区是指一个国家或区域的政府为了促进某一地区的经济发展，响应其内在需求，行使行政等手段规划出特定区域，在特定区域范围内将各种生产要数聚集并整合，以达到突出地区产业特色，优化功能布局，进一步强化地区工业化的集约强度，使其成为适应新环境下市场竞争的产业机构优化升级的现代化产业分工协作生产区。目前我国的工业园区类型包括各种类型的开发区，例如：物流园区、高新技术产业开发区、省级各类工业园区、保税区以及出口加工区等。 　　二、工业地产的发展趋势 　　（一）影响工业地产发展的因素 　　1.政府政策 　　在众多影响因素中，无疑政府政策的影响作用是最大的。例如，若政府对工业地产的监管调控力度薄弱，则不能保障工业地产市场在规范的市场环境下健康发展，甚至会影响到该地区吸引外资的能力和可持续发展策略的实施；在不良的竞争环境下达不到产业优化的目的，可能使一些优秀的有实力企业被淘汰。若是政府监控得力保证经济持续强劲发展态势，市场环境良好需求量大，则非常有利于吸引外商投资。 　　2.投资回报 　　目前工业地产的开发程度越来越高，土地的利用率不断升高，在不久之后将不得不面对可开发的土地越来越少，土地的价值一路走高的现实，国家对土地开发的调控力度无疑会加大管理也会更为严格。从我国工业发展的长远角度看，工业地产的需求量会越来越大，且与其他投资相比较其投资回报相对稳定，因此在规范、透明程度化较高的市场中竞争会越演越烈，在短期内投资商的投资利润会有所下降。与其他地产相比工业地产的销售方式有所不同，由于土地升值前景较好且竞争激烈，因此大部分产权持有者一般不会出售而是以租赁为主，以保其产权的升值持有。在工业地产资源有限的前提下需求量增加，地产租金也会不断上涨，促进工业地产的发展。 　　3.发展模式 　　工业地产的发展模式的改变一直以来都是以人性化发展为目标和原则。工业的发展对周边居民和生态环境的影响很大，为了实现可持续发展必须不断优化其发展模式，将其调整为节约型发展模式以降低其对环境即人们的不良影响，在有限的土地资源中合理配置各种资源获得最大效益。 　　（二）工业地产园区化未来发展趋势 　　工业发达程度高固然对经济起到了促进作用，但是工业生产的同时产生的工业垃圾、工业废气等对环境的污染极为严重。当前工业的规模化生产与发展，大量消耗各种资源且对环境造成巨大破坏，使原本有限的各项资源变得越来越稀缺，世界各国开始提出生态经济的概念。生态经济与我国提倡的可持续发展有异曲同工的作用，要求在经济发展的同时将生态因素以及社会因素作为一项发展目标，在发展经济的同时带动生态与社会向积极的方向发展。早在1990年英国工程师协会的报告会中，Frosch就对工业生态系统提出了新的见解，“工业生态系统的概念与生物生态系统概念之间的类比不一定完美无缺，但如果工业体系模仿生物界的运行规则，人类将受益无穷”。在对现代工业对环境的质疑中逐渐形成了工业园区的形式，在工业园区中生产过程中提高资源利用率，同时减少废物的产量。现代工业园区及各类产业园区的规划设计更加注重整体的环境景观及企业形象展示，这既是企业走向国际化的需求，也是城市发展