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廉租住房保障之实物配租的研究 　　摘要：作为政府住房保障基础的廉租住房保障制度，在运行过程中存在房源短缺、资金不足、保障方式不尽合理、管理机制不够健全、保障对象退出难等问题，这就难以充分发挥该制度的住房保障作用。为切实改善城市低收入住房困难群体的居住条件，迫切需要加大有关实物配租的法律调控力度，以消解困境，推进廉租住房保障制度的顺利进展。 　　关键词：廉租住房；实物配租；住房保障 　　中国分类号,C913.31 文献标志码：A 文章编号：1002-7408f2010)08-0015-03 　　 　　一、廉租住房保障制度概述 　　 　　廉租住房是指县级以上政府以货币补贴或实物配租的方式，向城市居民中的低收入住房困难家庭(以下简称“双困家庭”)提供的符合一定标准的低租金社会保障性住房。我国政府制定和实施的廉租住房保障制度，是一项旨在为陷于生存困境的城市双困家庭提供基本居住保障的专项救助制度，它具有社会保障性、公益性、补贴性、“中央领导、地方实施”的特点。廉租住房区别于公共租赁房、经济适用房等其他保障性住房的地方，在于它具有“廉”和“租”这两个特征。所谓“廉”，即租住成本低廉，而不仅是租金低廉。廉租住房建设所需土地由政府无偿划拨，并依法实行计划单列，优先保障供应；建设资金以预算拨款为主，依法享受税费减免优惠，无需缴纳各类政府基金和城市基础设施建设费用，运营成本低廉。作为政府为城市双困家庭提供的公共服务，廉租住房在规划设计时就要求充分考虑保障对象的特殊需求，尽量做到户型紧凑、功能齐全、生活服务设施配套、便于就业和出行，以降低住户的居住成本。正是由于廉租住房不仅建设运营成本低廉，而且生活成本低廉，廉租户才能实现低租金、高品质的尊严生存。“租”是指廉租住房采取只租不卖的方式。我国政府推行廉租住房保障制度的目的是保障双困家庭住有所居，而非拥有房屋产权。由于住房是价值巨大的生活必需品，双困家庭仅凭自身储蓄积累根本无力负担巨额购房花费，因此，保障双困家崩的基本居住需求，应当以租赁为主。产权拥有为补充。 　　廉租住房实行货币补贴和实物配租等相结合的保障方式。“货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。”货币补贴方式操作简便，可直接体现为消费者的福利，不会导致住房开发过剩或相关效益流失。如果住房保障对象的收入达到一定水平之后，政府即可停止补贴，从而避免补贴收益固化，且有利于满足保障对象的特殊需求，故为我国现行立法所推崇，是当前实施廉租住房保障的主要方式。但由于保障资金来源匮乏，补贴标准低，加之我国房屋租赁市场发育不成熟，低价租赁房房源短缺，市场交易信息不对称，保障对象的交易成本高，故货币补贴的住房保障作用有限。“实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。”与货币补贴相比，实物配租对改善双困家庭的居住条件更有实际价值。一方面，它见效快，政府按规定标准出资购建的廉租住房，不仅能够保证廉租户住房福利水平达标，能满足特殊保障对象如孤寡老人、残疾人等在居家、出行等方面的特殊要求，而且能降低廉租户在市场上搜寻合适住房的交易成本，减少制度实施中不必要的迟延。另一方面，通过廉租住房的集中购建，不仅能有效缓解房源短缺困难，迅速改善双困家庭的居住条件，而且便于信息追踪管理和收租监控。当然，实物配租也有其劣势，一是政府财政压力大，需一次性投入的资金量大，建设周期长、管理环节多、保障对象退出难；二是可能扰乱房屋租赁市场的正常竞争秩序；三是难以实现土地利用的综合效益最大化；四是外部不经济效用明显。故实施起来亦具有一定难度。 　　由此可见，货币补贴和实物配租这两种保障方式各有利弊。实践中可长期共存，互为补充。尽管从长远看，货币补贴代表了廉租住房保障方式的发展趋势，但因我国目前尚不具备全面推行货币补贴的两大基本条件，故实物配租才是住房供需矛盾突出的现实背景下，提升廉租住房保障效力的更为有效的方式。而且，其他国家住房保障制度也都经历过由实物配租到货币补贴的渐进发展历程。所以我国当前廉租住房保障模式现实的理性选择应当是以“实物配租为主，现金补贴为辅”。 　　 　　二、实物配租面临的困境 　　 　　1　房源短缺、资金不足。廉租住房房源短缺是当前制约实物配租顺利实施的最主要因素。就我国房地产市场供求现状看，一手房供应结构不合理(大户型豪华住宅偏多，小户型低价住房偏少)。二手房、租赁房市场发育不成熟，能满足廉租住房标准的房源寥寥无几，加之市场交易信息不对称，更加大了廉租户租住合适住房的交易成本。造成这种困境的主要原因在于我国现行住房制度的设计缺陷。在改革开放之初，因于政府、用人单位包揽城市居民住房的不可持续性，国家开始住房体制改