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商业地产融资渠道1 我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开发型而非资产经营型 产业资本和金融资本的融合是未来510年内我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会 从房地产开发向房地产投资管理 从物业驱动到资本驱动 从经营项目到经营企业 目前我国房地产企业主要融资方式 上市融资 上市融资 优点采用增发配股可转债等三种再融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不良影响 缺点上市条件苛刻二板市场迟迟不能成立国内股票市场不成熟和近年来的持续低迷 适用条件上市是短期内难以实现的目标不是近期的最佳选择 北京万年花城项目案例怎样实现私募银行贷款信托上市等组合融资 案例国美电器借壳上市 投资基金 政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地产投资基金 定义 房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目 我国目前还没有出台《产业基金法》现行的政策没有对资金募集进行规范和保护 现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资而不是在没有项目的情况下预先募集基金 特点 国内比较知名的房地产投资基金是中国住宅产业商会成立的精瑞基金实际上这个基金也是在国外注册的因为如果在国内按照公司法注册则要求必须有５０％ 的自有资金对于投资基金来说本质就是集合大家的钱共同做一件事如果基金公司自有资金就达 ５０％的话完全没有必要再募集资金自己就可以做房地产开发了 作为全球经济增长最快的发展中国家我国房地产市场的投资回报率吸引了很多外资基金在上海北京广州等繁华城市以各种方式进行投资 在选择项目方面外资基金有非常成熟全面和系统的衡量标准 上海复地与荷兰国际集团ING合作开发上海复地香堤苑 分工 开发商与地产开发相关的项目投资可行性研究规划设计开发建设及销售等业务确保项目获得良好投资回报 房地产基金提供项目融资服务 荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索引入了一个代甲方的概念也就是说在投资者和房 地产商之间又加上了一个缓冲管理层投资资金不是直接交给房地产商而是交给代替甲方房地产商的特聘项目经理特聘项目经理向上对荷兰ING股东董事 会和投资管理委员会负责拿项目定位成本控制获利水平都要符合荷兰ING的要求特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人 信托融资 房地产信托融资概述 2004年我国商业地产信托计划中主要以土地使用权抵押和第三方担保为主 2004年我国房地产信托产品特征 房地产信托融资模式的分类 房地产信托债务融资 我推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资 优点取得相对容易操作性好资金使用效率高风险可控性强 缺点信托贷款的利率比银行贷款高增加财务成本 直接融资操作步骤 间接融资操作步骤 案例 2004年1月北京今典集团与北京国际信托投资有限公司联手推出了苹果消费信托项目该项目将募集来的资金用来给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款 房地产信托融资模式的分类 房地产信托权益融资 我推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资 股权信托融资经营性操作步骤接近国际上流行的房地产投资信托REITS 案例 由房地产开发商自己充当了投资管理机构角色的股权信托融资 案例 2003 年9 月中信国安集团所属大通房地产对第一城中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售在销售方案中将投资门槛降低为15万元业主在认购之后可以用于自住也可以委托经营公司统一出租经营收取租金回报对于选择委托出租的业主年回报收益率为83％其中６％为净现金收益23％ 的消费代金卡和终身的 VIP待遇投资者完全拥有置业的所有权可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保 适用条件 开发商的实力雄厚具有品牌优势能够取得投资者信任 项目质量高 优先股权融资非经营性操作步骤 信托投资公司不经营房地产企业或房地产项目而是与相关当事人一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者签订协议约定在一定时间相关当事人按照约定价格溢价部分为信托投资收益回购信托投资公司的股权和所有权 运用范围 开发企业自有资金不足开发项目总投资的30％无法申请银行贷款 优点除了实现融资外通过增资扩股还能提高企业的信用等级 房地产优先股权融资模式操作的关键 北京世纪星城住宅项目股权投资信托计划运作案例 房地产信托融资模式的分类 房地产信托融资模式的分类 财产信托融资 财产信托融资操作过程 存在问题 信托受益权转让是否符合法律规定目前尚未定论但目前国内已经有房地产企业通过此种方式进行融资也未被监管部门叫停 北京国投盛鸿大厦信托项目 运作流程 元鸿公司将其开发建设的北京盛鸿大厦市场价值人民币约41