开发的项目的设计管理重要性的方法的研究及关键环节控制.docVIP

开发的项目的设计管理重要性的方法的研究及关键环节控制 　　摘要：本文主要探讨地产开发项目中开发商设计管理工作的重要性、设计管理的方法研究以及设计过程中主要关键环节的控制。 　　关键词：设计管理、重要性、设计质量、成本控制、关键环节 　　地产市场的火爆行情已经成为过去，理性的购房者已经学会全面评估地产企业品牌所代表的品质和高度，地产产品的内涵和价值。在这样的背景下，开发项目由单纯的地段优势竞争，逐步进化到户型设计，景观环境，销售服务，物业管理水平等各个环节的竞争。那么前期的设计策划已经成为决定项目成功与否的关键因素之一。本文主要针对以上与设计相关的环节进行讨论，浅谈设计管理在地产开发项目中的重要性及关键环节。 　　1、设计的重要性 　　多数地产开发企业通常为了加快资金回收，会尽可能的压缩开发周期。可能造成策划方案不全面，不足以指导设计；速成的设计方案草率定案，没有充分表现策划内容；方案没有经过周密推敲，施工图设计时发现方案无法落地等尴尬的情况。同时，可能在开发过程中出现较多的隐患，例如图纸错漏多、设计变更多、经济签证多、造价增加、施工周期延长等。 　　良好的决策和严格的执行决定了项目成败与否。将决策的内容落实到设计图纸中，并且为实施阶段（施工）过程提供支撑性技术文件的过程，则是设计工作的全过程，同时也是贯穿整个开发过程中决策层面及执行层面的工作，是项目成功的重要环节。 [2] 　　2、设计质量管理与成本控制 　　2.1、设计质量管理 　　设计的整个过程需要精心安排和控制，才能取得最优的成果。设计质量没有上限，只有下限，下限即是满足各种强条，规范和标准。优秀的设计作品需要在设计过程中充分优化取舍，不断完善完美。所以，设计质量管理是十分重要的管理工作。应在设计过程中进行全方位和全过程的动态管理，要自始至终由组织管理到专业技术管理，由艺术美术到科学技术，由形象思维到逻辑思维，从方案到施工图充分进行优化、细化，完善。[2]简单的结果管理是不足以产生优秀设计作品的，通常只会浪费时间和浪费成本。 　　设计管理的首要任务应该是对设计组织框架进行布局，一个完整的开发项目，包含规划和建筑设计，结构设计、暖通设计、给排水设计、景观设计建筑智能化设计、夜景照明设计、室内精装修设计、家具配饰艺术设计，以及水电气市政配套设计和人防工程等专项设计等等。在过程中还需要通过如规划、建设等政府主管部门的审查。面对如此复杂和系统化的设计工作，设计开始之前，应该对整个过程进行梳理和安排，梳理出来所需设计的全部内容后，应合理的分解成多个工作包，并明确各个工作包的内容、要求、时间节点、需要穿插的工作等，使所有专业都能各司其职、协同工作，围绕相同的设计目标和技术标准完成高质量的设计成果。 　　完成设计组织框架布局后，可以开始编制各阶段的设计任务书，在前期收集整理的土地、规划等方面的条件，政府主管部门要求、规划设计条件等资料的基础上，将开发商的开发意图、策略、亮点、特别关心的内容、使用功能、技术标准等形成任务书，清晰完整的传达给设计单位。在不同的设计阶段，设计任务书编制的内容和深度会有差别，方案阶段更多的是开发意图、策略方面的要求，这一阶段应抓住核心问题，给设计单位留下足够空间发挥其创意和灵感；施工图阶段是更多的是对各个专业的具体实施意见、技术标准等更为细致的要求。在开发商对项目把握能力已经很强的情况下，甚至可以在施工图设计阶段把设计任务书编制得非常细，对每个细节都进行要求，形成内部规范供设计单位参考。 　　2.2、成本控制 　　工程成本在整个开发环节中除去土地成本外的最大支出，也是投资控制的关键环节，因此成本控制也是设计管理部门需要特别关注的。成本管理首先需要根据产品定位，对建筑的各专业内容确定大致的分项成本指标，汇总后得出大致的总投资额作为整个项目测算的参考。 　　要落实成本控制，在各阶段设计中，都要有成本意识。联合设计单位的技术力量，对建筑的各部分的构造，研究材料、设备选择和施工条件，并进行多方案经济比较，尽可能降低每个构架的造价。比如结构可以在满足抗震和结构安全的前提下，优化设计、优化墙体材料选择，降低荷载控制钢筋用量从而达到控制成本的目的；机电设备选型不仅要考虑到初期投资额，还需要考虑运行成本和维护维修费用。限额设计是控制成本的有效方法，在完成成本测算之后，提出限额设计指标，给设计单位一个大致的上限，在每一阶段设计完成后，都应确认限额设计是否达到预期目标。同时可以考虑加强限额设计的经济责任管理，在合同中制定相应的条款，对于节约投资限额的给予奖励，超过投资限额的进行扣减设计费，调动设计人员的积极性，鼓励设计单位在限额内提供最优设计。[1] 　　3、规划方案与建筑施工图设计值得注意的关键环节 　　3.1规划方案设计：规划设计是在综合考