商业地产与建筑设计创新模式解析（49页）讲义资料.pptVIP

“持有” —— 国际上商业运营的成熟做法 从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一个一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。因此国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。 著名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。 商业地产难题 我国本土化的商业运作模式 由于商业地产耗资巨大，周期较长，因此融资问题是商业地产开发的瓶颈。基于目前的实际国情与政策体系，开发商尝试通过多种形式实现商业运做进而顺利完成融资，常见形式有以下几类： 商业地产难题 商业成功的黄金法则 ——掌握经营权 随着市场走向成熟，开发商的融资渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们将拭目以待。 商业地产难题 Q THREE 招商对设计的影响 难题三 主力店的入驻对商家是喜是悲，不仅要看主力店本身的名气与效力，还应以全局的眼光衡量主力店在整体经营中发挥的作用，最终的目的，就要寻求一个相对稳定的动态平衡，在这一平衡中，能够化解风险，制造利润，取得最佳的投资回报，形成可持续发展的良性运做。 商业地产难题 百货店 [ 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 ] 大型综合超市 [ 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 ] 专业店 [ 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇、百安居等 ] 专卖店 [ 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 ] 餐饮类商家 [ 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 ] 娱乐类商家： [ 汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等 ] 成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 判断主力店的三个标准 强大的商业号召力与良好的商业信誉 一支稳健的商业运营团队 具有招商的可靠性，不轻易撤场 主力店的分类 商业地产难题 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 商业地产与建筑设计模式 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.01.2013 其他分类方式 按规模分类 物业型综合体 普通MALL型综合体 百货型商业综合体 连锁型商业综合体 按物业类别 3万平方米 3万~10万平方米 10万~30万平米 30万平方米 都市型 区域型 近郊型 按区位分类 商业地产概述——商业地产的分类 弘基地产模式 万达地产模式 宝龙地产模式 颐高地产模式 典型商业地产模式 大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物 地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业 商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益 通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售 万达地产 宝龙地产 颐高地产 弘基地产 商业地产概述——商业地产的分类 持有型物业明显增加 大项目呈现集中放量 商业与地产迈向深度合作 大中型城市开发布局多中心化 二、三线城市将成为投资新热点 外资进入方式趋于多样化 三、四线城市对住区配套商业的关注加大 商业地产概述——商业地产的发展趋势 商业地产概述——商业地产的特质 长线盈利 融资风险 主题设定 专业服务 共同利益 商业地产概述——商业地产的特征 地产的 形态特征 强地域性 （城市住宅为载体） 强基础性 （城市商业的基础 ） 强日常性 （经营内容日常化 ） 强集成性 （资源整合，一次性开发 ） 地产的 操作特征 操作主体 （商业地产开发商 ） 操作手段 （以市政规划