商业地产零售业态选择分析报告（38页）幻灯片资料.pptVIP

商业地产零售业态选择;3、商业地产商对零售业态选择 3.1 存在问题举例 3.2 业态选择建议 ;1、商业地产产品性质;1.2 商业地产产品四个层次;1.3 地产产品类型;商业地产 主要分类;1.5 商业地产厂与商业地产商;2、零售业态 ;业种（King of business） ——卖什么商品（服务） 业态（Type of business） ——怎么卖商品（服务） 业际（Interface of business） ——如何建立商店特色;2.2 零售业态分类和基本特点 ;有店铺零售业态分类和基本特点;业态;业态;业态;业态; 零售机构（retail institution)指零售业务的 基本形态或结构。在美国，约有220万家不同的公司 被联邦统计局定义为零售商，它们经营着260万个以 上零售店。;;;;3、商业地产商对零售业态的选择; 第二、笼统地说要开商场，但不知道不同业态的 商场有不同的特点和经营规律??? 例：深圳宝安某商场四楼因柱网太密而空置， 其开发商在建设时并没有明确做什么。 例：广州某开发商，称自己的项目做什么样的 商场都可以。; 3.1.2 知道要选择什么业态，但实际经营却不是按这种业态的经营规律操作，导致商业地产项目陷入困境甚至迟迟看不到前景。主要突出表现在购物中心的开发上。 ; 第一、所开发的购物中心项目实际是按百货公司或 综合超市的路子走。 例：某大型购物中心与同期开业的另一邻近的大型 购物中心相比（强调商品结构，忽视业态结构；强调租 户组合，忽视功能布局；强调销售动线，忽视体验动线）。 第二、所开发的项目强调先进性，忽视购物中心的 地域性。 例：虎门步行街—— 虎门天河城; 3.1.3 不能正确地选择业态搭配，导致商业地产项目 不能整体发挥作用甚至改造都比较困难，主要突出表现在 选择大型综合超市为主力商店的购物中心项目上： 第一、大型综合超市的目标客群与业态的目标客群不 能共享。 例：以某些大型跨国超市为主力店的购物中心。 第二、大型综合超市的人流动线设计自成一体，出入 口和电梯安排以我为主，很难与购物中心合谐连接。 例：虎门天河城的超市 深圳中信城市广场的超市;;3.2.2 开发商在项目定位时就要明确该商业物 业的用途，如果是做零售类，应该明确 到业态。 3.2.3 项目策划和设计时，开发商要充分注意 设计的先进性和该区域的可利用空间。;; 中信城市广场占地5.5万平方米，总建筑面积逾19万平方米，其中高档商业购物中心15万平方米。 ; 深圳市中信城市广场投资有限公司是中信深圳（集 团）公司旗下全资子公司，其开发经营的中信城市广场 总投资逾25亿元，是目前深圳最高档的集购物、餐饮、 娱乐、休闲、观光、文化为一体的SHOPPING MALL之一， 也是国内高档综合Shopping Mall的成功典范。自2002年 开业以来，中信城市广场荣获了“深圳市最佳购物中心大 奖”、“购物中心主力店”、“消费者最喜爱商场”等诸多荣誉， 是“中国首批购物中心示范工程”之一。; 中信城市广场占地5.5万平方米，总建筑面积逾19万 平方米，其中高档商业购物中心15万平方米。购物中心有 西武百货与吉之岛两大主力店；经营的国际著名品牌有： LV、Fendi、Burberry、polo cartier、TOD’S、Hugo Boss Versace、Ermenegildo-Zegna、百胜餐饮、星巴克、哈根 达斯等等；还有中航健身会、屈臣氏、新南国影城、海港餐 饮等国内知名品牌一百多家。 ; 中信城市广场造型精美，建筑外型线条简捷明朗，优雅大方，构成深圳市目前独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体的人文景观，成为商业建筑的典范之作。中信城市广场也是展示国内外文化，促进商品交流的窗口，成为深圳的“商业名片”及华南最具代表性的商业中心。; 2005年中信城市广场联手深圳地铁公司开发建筑面积近1.8万平方米的中信地铁商场。中信地铁商场是深圳目前商业体量最大、商业氛围最成熟的地铁商场。公司以专业的经营管理团队，以科学的商业规划、先进的管理理念打造“满足都市潮流和时尚人士消费的特色地铁商业购物区”，并与中信城市广场连同周边诸多商业项目构成深圳市深南路体量最大的商业群体，成为成熟的高档都市核心商圈之一。;中信地铁商场简介;