邯郸水岸家园(原金世纪花园)营销企划案.docVIP

水岸家园（原金世纪花园）营销企划案 全国房地产形势分析 项目分析 项目周边概况 项目环境分析 住宅市场分析 商业市场分析 项目SWOT分析 市场定位 客户定位 产品定位 案名建议 价格定位 促销定位 营销定位 附：本项目调查问卷调节统计 第一章 全国房地产发展形势分析 改革开放20年以来，中国经济稳步增长，近5年来我国经济平均增长7.7%的速度，两会期间国家发改委主任马凯在经济报告中指出,2003年中国经济发展将保持强劲势头，国内生产总值达１１６６９４亿元，比上年增长９．１％，人均国内生产总值９０３０元，按现行汇价计算，首次超过１０００美元。一方面中国经济在不断增长，另一方面失业率在不断增加，中国经济进入一个相当关健的时期。 随着经济的进一步发展，房地产地域性、集约性特质越来越明显地表现出来，其结果是形成三大板块的发展态势。分别为沪杭板块、深穗板块、京津板块。他们吸引国内外的大量资金、人才与技术，从而有力地推动中国整个房地产业的发展。 2003年，一系列有关房地产的政策接连出台。从国土资源部治理整顿土地市场秩序（国土资源部49号）到最高人民法院对商品房合同纠纷作出司法解释（最高人民法院7号），从央行出台房贷新政、强化房贷风险管理（中国人民银行121号）到国务院促进房地产市场持续健康发展通知的出台（国务院18号），每一个有关房地产政策的出台都牵动着亿万购房者的神经，更牵动着房地产开发企业的神经。2004年，有关房地产的政策还将陆续出台，并将对房地产行业发展产生重要影响。政策环境已越来越深地影响着房地产的市场格局与发展。 今年以来，特别是今年春夏之交，SARS的侵袭使之成为房地产市场绕不过的一个坎。但SARS也使得人们更注重健康的概念，买房人已不单单是看重地段，还更加看重健康的住宅及配套相对完善的社区。 中国房地产产品随着人们生活水平的提高，房地产市场竞争的加剧，住房产品自身的提升比较快。从造房、造区、造园到造城、造镇、造村，产品逐渐升级和更新换代，房地产项目越做越大，动辄几百亩上千亩，中国策划大师王志纲的《城市中国》的发表，从碧桂园到奥园的复合地产，从大盘时代到城市运营，标志中国房地产从小区时代、大盘时代发展到后大盘时代。“后”，象征着某种意义上的价值回归，后大盘时代，标志着中国地产的已真正走向成熟。 从消费需求上看，2003年，中国人均GDP收入突破了1000美元。经验表明，人均收入达到1000美元之后，人们的消费需求将出现升级换代，即消费结构逐渐由衣食为住转向住和行。有关专家也分析指出，住房需求在下一段时间将会有一个较为快速的发展。住房需求的升级不仅仅表现在量上，更多表现在质上。这对房地产开发企业提出了巨大的挑战。 展望2004年，中国房地产市场正酝酿着一场变革与创新。许多开发商纷纷从本土向外地扩张，从一线城市向二、三线城市扩张，从几十亩、几百亩向上千上万亩扩张，一场以快打慢、以强打弱的没有嚣烟的圈地运动正在展开。万科集团、世茂集团、瑞安集团、和记黄埔及顺驰、金地、绿地、中海等数十家开发商向全国各地进军，如苏州2003年11月进行的苏州工业园一次土地拍卖中，6块地中五块地分别被天津顺驰、中华企业、仁恒、南京栖霞等著名发展商拿走。在昆山，绿地集团一次性圈地2万亩，预备投入220亿元建生态社区。谁掌握了大量土地，谁手中有更为廉价的土地，谁就立于优势地位。顺驰、金地、招商地产等等大企业都纷纷到杭州、宁波、金华、嘉兴等地考察，新一轮土地争夺战暗流涌动。 第二章 项目分析 第一节 项目周边概况 2.1.1 本案位置 本案位于邯郸市区南部，中华北大街（城市主轴线）与渚河路交汇处的东南角贺庄旧城改造地，占地约138亩，隶属邯山区。 2.1.2 总体特征 ●区划人口：邯山区总面积37.1万平方米，总人口约28.3万人，区辖和平路以南，南环路以北，铁路线以东，东环路以西地区。中华南大街、107国道、光明路、学院北路、清河路等主干道纵横交织、交通便利、物流丰富。 ●经济水平：2003年国内生产总值完成约33个亿，财政收入12156万元，支出9438万元，社会消费品零售总额完成143996万元，从业人员报酬4618万元，农民人均纯收入约4000元。 ●市政建设：近年来，邯山区创下了全市拆违最多，住宅小区综合治理最多，滏阳河治理行动最快，城建投资最大等记录，被市委、市政府授予“城镇十大工程实绩突出单位，实现三连冠。而且开工建设了荷风园、腾达园、南苑小区、邯山广场等5个品位高雅各具特色的广场。 ●业态分布：经过几年的发展，邯山区经济以二、三产业为主，初步形成了以机械、铸铁、白酒、服装、运输、饮食服务、专业交场交易为主体的经济结构。有启信钢材超级市场、启信建材大世界、亚森家具城、邯山冶金机械厂等市内知名企业。 2.1.