江西鄱阳建亨项目小高层加洋房规划设计方案计划-21页.docVIP

鄱阳住宅项目规划设计任务书 2008-1-22 P. PAGE 鄱阳住宅项目 规划设计任务书 目 录 TOC \o 1-1 \u 1 .项目概况 PAGEREF _Toc131304012 \h 2 2 规划设计的基本原则 PAGEREF _Toc131304013 \h 6 3 规划设计要求 PAGEREF _Toc131304014 \h 10 4 设计成果要求 PAGEREF _Toc131304015 \h 19 5 设计时间计划 PAGEREF _Toc131304016 \h 20 .项目概况 项目区位 本项目位于鄱阳镇的老城核心区。项目距离县城最核心地段约450米，步行时间7-8分钟。 01—项目区位图 项目用地范围 项目总规划用地105.34亩，其中一号地块104.64亩，二号地块0.70亩。 规划指标 容积率1.89，建筑密度35%，绿化率35%。道路红线退让：底层建筑退道路红线5米，多层建筑退道路8米，高层建筑（楼高超过24米）退道路12米 同时需遵守《江西省城市规划技术管理导则》的要求，满足国办发[2006]37号文件精神 02—项目用地范围示意图 红线图（另行提供） 项目四至 南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差 03—项目四至示意图 道路交通 南侧滨州路，是项目出行的唯一市政道路，是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式 滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目，本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。 项目二号地块南侧的小路几乎废弃，现为连杆厂宿舍专用进出道路。 04—项目道路交通示意图 地块内部 地块中部局部有3-5米地势高差，内部有一些可保留成树，在项目规划中，可以充分利用这部分现有资源。 05—地块内部示意图 周边配套 项目临近县城核心区，周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集，生活非常便利。 传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。 文教：五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学； 医疗：县中医院、县人民医院； 商业：帅特龙步行街、鄱阳宾馆 06—周边配套示意图 景观资源 项目向西约500米处有韭菜湖，站在地块内的高处可以远观湖景，项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔，没有道路直接相连； 项目北侧1公里处有芝山，项目地块也可眺望芝山。目前项目地块与芝山也没有直接关联。 07—周边景观资源示意图 规划设计的基本原则 项目定位 项目形象定位 2.1.1.1整体定位为： 鄱阳绝版地段—— 绝版都市社区 强化区域居住价值，打造都市化形象； 通过规划和景观创新，体现社区价值。 2.1.1.2 项目价值点诠释 重拳出击。都市形象。 细致体验。景观动人。 项目客户定位 核心客户 中高端客户，也是市场主流置业群体 职业特征：双港、莲湖的外出务工、经商人员，效益较好的企事业单位职员； 置业目的：改善居住条件，为子女教育购房，进城居住 置业关注点：居住舒适度、生活品质、社区氛围 重要客户 职业特征：泛权力公务员，生意人，外出经商人员 置业目的：生活品质的提升、保值升值 置业关注点：完全不同的居住感受、社区品味 偶得客户 职业特征：年轻购房者，投资客户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利度、实用性、未来升值潜力 产品定位 产品形式确定：小高层产品。 产品分级与价值体系 产品分级 建筑形式 价值贡献 标杆产品 （楼王） 洋房/点式小高层，一梯两户 项目价值的标杆 主流产品 一梯两户的板式设计 主要的利润贡献 实惠产品 一梯两户或一梯三户 快速回现 总体规划 规划原则 规划设计原则： 形式震撼：整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服全小高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向； 轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观； 资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核； 空间围合：以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富； 03—项目规划设计示意图 物业排布及社区入口建议： 洋房布局： 洋房分布在社区中部，与中心景观结合，也构成小高层住宅景观的一部分;在项目启动区部分布置大量的洋房产品，便于在项目启动期低风险预热市场。 主入口：考虑到入口的昭示性和进入性，社区大门不要正对着东南侧斜向的滨洲路，建议在原肉联厂大门偏西设立社区主入口，适当向西偏移，并向后退让形成具有展示性的广场。 次入口：因项目东西向较长，建议在二中斜对面设置项目的次入口，可作车行人行 入口。 04—项目物业排布及入口分布示意图 规划设计要点： 1. 集中体现项目规划价值——入口广场： 入口广场是项目的形象开端，是