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北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送项目基本指标 商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（ 1~5F ）26000 ㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000 ㎡ 底商。经济技术指标 用地面积 49,363 平方米总建筑面积 140,402 平方米计容地上建筑面积 103,662 平方米　1层底商面积（层高4.3） 13000 平方米2层底商面积（层高4.2） 850 平方米3层底商面积（层高4.2） 850 平方米1层集中商业面积（层高5.3） 6200平方米2层集中商业面积（层高4.5） 5,600 平方米3层集中商业面积（层高4.5） 5600 平方米4层集中商业面积（局部9.0） 5,600 平方米5层集中商业面积（层高4.5） 3,000 平方米1层返还商业面积（层高4.5） 2,000 平方米2层返还商业面积（层高3.9） 2,000 平方米3层返还商业面积（层高3.9） 2,000 平方米2-7层公寓面积 56,662 平方米　坡顶LOFT（层高3.6） 8,000 平方米公寓（层高3.2） 48,662 平方米物管面积 300 平方米地下建筑面积 36,740 平方米　设备用房 800 平方米地下车库（层高3.9） 30,540 平方米地下非机动车库（层高2.5） 5,400 平方米N商业小地块月华大街（双向六车道）商业小地块住宅地块（总建面31.64万㎡）住宅145m商业大地块（总建面14.04万㎡）购物中心+公寓长虹西路（双向8车道）地块红线地铁（高架线）Page 项目定位及整体运作策略项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心 ——主题及业态定位社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商Page 1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；项目定位及整体运作策略大地块商业整体运作策略 以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。Page 项目产品系选型及户型配比大地块商业产品系选型项目总体运作模式□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润， □中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发大地块商业总体定位主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客；商业客群区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构产品细分定位公寓定位精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求街区商业定位社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。建筑风格定位公寓立面公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）商业立面商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）产品竞争力分析公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；底商竞争力打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。Page 项目产品系选型及户型配比公寓户型配比套型套型套数比户型建面实得面积建面单价实得单价总价（万元）赠送面积灰空间率套数套数占比SOHO-35-45-22000-77-99LOFT-40-6052-8028