山东德州长荣观湖城项目整合推广策略招商方案计划_264.pptVIP

大型购物中心成为中国商业地产发展的主流 德州目前商业发展相对比较落后。虽然有德州百货大楼等一些商业项目。但随着经济发展人们收入的提高以及大型购物休闲中心概念的出现，德州人对商业物业有了更高的要求。目前的的商业无法满足这种需求，因此德州人有一定品质的消费需求还是去济南、天津等地，区域性消费严重外流。 德州区域性消费严重外流 随着经济的发展，德州城市化进程加快，城市人口骤增，消费力急剧增加，同时德州作为华东、华北重要的交通枢纽，每年涌入大量的流动人口，蕴藏着巨大的消费潜力。 德州本地零售业业因资金、管理、观念等问题未能及时捕捉商机，德州目前的商业状况不能适应其经济发展的需求。 强大的消费潜力与落后的商业现状产生巨大矛盾 有落后就有城市大发展的空间 有消费力就有商业大发展的机会 有需求就有商业快速升值的潜力 德州的城市发展和商业现状与社会经济发展极不相符，已远远不能适应现在居民日益增长的物质文化需求。德州商业亟需革命，亟需一个成规模、上档次的大型商业项目来解放快速膨胀却无法得到释放的消费需求。 20万㎡的商业项目 对德州意味着什么？ 德州商业新形象，改变德州商业面貌，德州将形成新的商业格局； 提升德州商业竞争力从而提升城市竞争力； 加快德州的城市化进程； 改善德州商业供求平衡，扩大德州商业辐射力，提升新湖商圈商业价值； 改善德州消费品质，提升德州消费文化，满足日益增长的物质文化需求； …… 观湖城能给德州人带来什么？ 一流的购物环境，一流的商品； 带来全所未有的消费体验； 全新的消费观念和消费方式; 引领德州时尚、流行趋势； 休闲、娱乐、购物的最佳场所； …… 作为近20万㎡超大规模商业项目，本项目从一开始就决定了它不单单只是一个商业地产项目，它承载了淮南商业革命的历史重任。 它的诞生，将使德州商业带来前所未有的剧烈震撼，促使全市的商业格局发生重大变化，并引导广大市民消费习惯的全面更新。引爆一个巨大的消费市场，构建区域型消费中心，德州商业的春天即将到来。 招商推广思路 本提案包括以下内容 一、商业地产招商宏观思考 二、了解市场认识自己 三、招商推广思路 四、招商策略建议 五、入市时机分析及建议 任何商业地产的招商策划和推广是建立在对商业的深刻理解和认识上的。 国内商业地产的发展，北京、上海、深圳、广州等一线城市已经从商业地产一哄而上到了问题大量爆发的转型阶段，这些开发商拿住宅开发的模式套用到商业地产开发上，对商业地产的运作规律缺乏深刻的认识，不尊重商业地产的规律也不尊重商业发展规律是非常普遍的问题，在这种情况下开发商对运用品牌策略提升商业地产的价值就缺少充分的认识。只有开发商以理性、负责任的态度对待商业地产的运作规律，尊重商业发展的规律的时候，品牌策略才会成为商业地产发展的利器。 关于商业地产招商的宏观思考 城市是商业地产的载体 任何商业项目尤其是大型的商业项目都需要以城市为载体： ★结合城市的经济与发展、交通状况、人口密度、人均收入、消费特征，消费需求等特点再对整个项目提出初步规划； ★充分参考政府的产业政策，城市规划、商业发展以及对项目地未来商业网点规划等方面，将项目的商业规划纳入到城市发展大环境中； ★详细了解该城市的历史文化，业已形成的区域文化和居民自身的文化程度，使项目的的发展结合城市文化的发展； ★充分结合城市居民的实际收入、消费能力、消费特征等商业关联指标后，再根据消费需求总量计算出各商业业态合理配比； 消费力决定商业是否成功 从商业环境来讲，商业项目有几个问题需要考虑，主要包括消费能力、竞争状态、市场饱和度。从消费能力来说，发展商不仅要得到城市人均GDP的准确数字，还要得出消费支出和城市发展的状况、家庭汽车拥有率等大量反映城市消费能力和消费总量的数据体系。消费能力主要是抓住人口规模、消费规律；竞争状态是否饱和，首先要从城市零售业的整体规模，近十年、或者更长时间内的发展速度、发展状况进行宏观比较，然后对城市重要的商业设施进行全方位调查，包括对他们的规模、经营状况、租户结构等。 一个成功的商业项目，一定是建立在顺应城市发展规律的基础上的。 一定建立在符合消费者认可度，符合业态的经营需求的基础上的。脱离了这两点的商业项目必然商业的坟墓。 脱离了消费市场的商业项目是无源之水，无根之木。 了解市场 认识自己 天津、济南、石家庄对德州 零售市场的影响 九十年代以来，国际零售业巨头开始进入中国。从德州周边来看，沃尔玛、家乐福等跨国零售巨头也纷纷在天津、济南、石家庄等地登陆并在零售市场上攻城略地，各地原有零售企业市场被严重压缩甚至导致原有零售企业的破产。当前，德州零售市场还没有引起沃尔玛、家乐福等国际零售业巨头注意，零售市场还是一片“净土”，德