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商业投资回报率 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 商业投资回报率 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。 商业投资回报率 (4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。 点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介