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房地产估价第一节房地产价格的概念和特征第二节房地产价
房地产估价 第一节 房地产价格的概念和特征 第二节 房地产价格的形式 第三节 房地产的供求与价格 第四节 影响房地产价格的因素 第一节 房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 ——房地产经济价值的货币表示 思考:当前房地产价格是否偏离了其客观的经济价值? 二、房地产价格的形成条件 (一)有用性 (二)稀缺性 (三)有效需求 问题:解释房地产市场“有价无市”现象和空置现象 价格是市场经济分配资源的主要方式 思考:除价格外,历史上还出现了哪些分配方式? 武力 礼让 抽签 排队 计划 三、房地产价格的特征 (一)土地价格与一般物品价格的差异 1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、供给弹性不同 (二)房地产价格的特征 1、区域性 2、多样性 3、增值性 4、权益性 … … P24 第二节 房地产价格的形式 一、土地价格、建筑物价格和房地价格 (一)土地价格 土地价格因“生熟”程度而异 生地:不具有城市基础设施的土地 毛地:具有一定城市基础设施,但尚未 完成拆迁安置的土地 熟地:具有较完善的城市基础设施,能 直接进行房地产建设的土地 对P25的五类土地进行归类 (二)建筑物的价格 (三)房地价格 二、总价格、单位价格、楼面地价 (一)总价格 (二)单位价格 (三)楼面地价 楼面地价=土地单价/容积率 思考:A地块的单价高于B地块的单价,能否说明A地块比B地块贵? 三、所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价格 所有权价格:权利最完整的价格 使用权价格:土地使用权价格 转让价格:买卖、交换、赠与 租赁价格: 市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金 市场租金:即协议租金,指由供求关系 决定的租金 商品租金:即全价租金,指以房地产价 值为基础确定的租金 = 折旧 费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利 润 成本租金:=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税 准成本租金:指接近但不到成本租金水 平的的租金 抵押价格:通常比正常交易价格低 四、协议价格、招标价格、拍卖价格 协议价格招标价格拍卖价格 五、土地使用权出让价格、征用/征收价格、课税价格 六、基准地价、标定地价、建筑物重置价格 七、市场价格、理论价格、评估价格 市场价格:实际交易价格 理论价格:均衡价格 评估价格 八、原始价值、账面价值、市场价值 九、市场调节价、政府指导价、政府定价 市场调节价:由经营者自主制定,通过 市场竞争形成的价格 政府指导价:政府规定基准价及其浮动 范围,如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、 机场商品定价 政府定价:如房改房的成本价、标准价 十、实际价格与名义价格 实际价格:指在成交日期一次性付清 的价格,或者把不是在成 交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。 名义价格:指在成交日期时讲明,但不 是在成交日期一次性付清的 价格 案例: 一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种: 1.要求在成交日期时一次付清; ?2.如果在成交日期时一次付清,则给予5% 折扣; 3.以抵押贷款方式支付,首期支付5万 元,余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付; 4.从成交日期时起分期付清,第一期于成 交日期支付10万元,第二期于半年内支付 10万元,第三期于一年内支付
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