房地产众筹六大的模式.pdfVIP

“房地产众筹”六大模式经典案例详解 随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进 入人们视野。5 月 29 日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家 大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。 图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：“融资型开发类”众筹:锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹 配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本情况。 通过项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金， 达到降低项目负债率目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所 有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表 是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目） 2015 年4 月29 日，碧桂园以6.08 亿元竞得上海市嘉定区徐行镇 02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方 米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房 宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金 融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律 风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发 商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中， 一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某 一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为 产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这 一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价 格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽 然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本， 从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个 众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商 收取的平台管理费用。 图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营 销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于 项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本 及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当 代北辰COCO MOMA 项目两期众筹资金额度共计仅为2450 万元，对融 资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项 目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此， “营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义 【案例】当代北辰COCO MOMA 一期 2015 年1 月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA 工银瑞信一 期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340 万元， 88 份众筹份额于2 小时内认购完毕。根据规则，最终认购或 委托报销的投资者将获得 5%的工银瑞信产品现金收益，以及 COCO MOMA 项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500 元/㎡的购房价 格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为 493 元/㎡、1245 元/㎡和2453 元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获 得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束 后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。 图3 当代北辰COCO MOMA 众筹交易构架图 模式三：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎 么办？—— “定向类”众筹来解决 定向类众筹通常是在立项或者拿地前进行，为减少拿地及后期销 售不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合 作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量员工有购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投 资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管 理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大， 大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、 合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。 【案例：石家庄众美城】 石