天津武清下朱庄项目营销策划报告教学文稿.pptVIP

武清下朱庄项目营销策划报告;项目位于武清城区以南； 处在京津通道轴向位置； 是京津一体化实现的必经之路。 南部毗邻华北城； 距南湖自然生态区1公里。;区域关键词——未来天津超大规模的商贸中心;南湖风景区距离下朱庄街约１公里，总占地面积２３３．３公顷，湖水面积１６０公顷， ２００５年被评为国家ＡＡ级旅游区。 ;;定义区域属性;NO2. 基于市场，锁定目标客户;竞争项目分布图;建筑面积：75万平方米， 建筑形式：高层 主力户型：89-173㎡的二室三室， 目前价格：6200元/平方米左右; 武清城区企事业单位员工以及武清乡镇中的高收入人群也是北岸尚城的主要客户。由于京津城际铁路的开通，吸引了一部分北京、天津的客户，但比例很小，近期的蓝印政策使得外地购房者有所增加。; 第六城主力客户是武清城区企事业单位员工以及武清乡镇中的高收入人群。北京、天津的客户比例小。近期的蓝印政策也为项目带来一定客户;静湖花园;项目名称;『 本项目客户地图 』;【本地客户的案例借鉴】;合富数据;主干道名称;27;编号;编号;中心城区客户 ;学校;保利上河雅颂项目成交客户分析;乡镇客户（扩展客源）;武清具代表性乡镇产业简介;◆武清区梅厂镇福源经济区 属市级开发区，规划面积8平方公里。津围公路穿区而过，离京津塘高速路入口处13公里，建设中的京津高速复线在区内设有出入口，交通便利。基础设施配套齐全。目前，这里已经形成以新型建材、机械加工制造和电子产品为主导产业的特色园区。 ◆武清区豆张庄产业区 位于武清西部，104国道，京沪高速穿区而过。近年来，实施“以花富乡，依花名乡”战略，规划占地面积5000余亩，目前已发展花木草坪面积2000余亩。 天津市武清区王庆坨工贸园 属市级开发区，位于武清西南，距天津市区20公里。津保高速公路与京沪高速公路在园区留有互通式出口，交通极为便捷。规划面积7.8平方公里。建有高尔夫球场和从幼儿园、小学、初中到高中的多功能、高规格寄宿制现代化学校――万博工学。 是中国北方最大的自行车生产和集散地，年产自行车800万辆，重点发展以自行车为主导的现代机械加工制造和物流业。 ;地区;【客户定位】;;;NO3. 针对客户需求，寻求核心价值;客户价值取向分析;客户价值取向分析;客户价值取向分析;业内人士访谈;业内人士访谈;业内人士访谈;业内人士访谈;业内人士访谈;保利项目成交客户;优势;【核心价值定位】;NO4. 综合市场与本体，推导合理价格;常规价格推断; 保利客户因价格原因而流失的占3761组中的764组，其中承受力在4000-5000的客户占764组中的231组。该部分客户最终流向北岸尚城，第六城，其居住地大多集中在河东老城区、静湖花园、武清乡镇、也有少部分居住区域与项目重叠。流失客户职业集中在个体经营者，教师，和收入较低的工厂工人，收入稍高的公务员占少数。;我们用市场比较法的价格数据推断： 本案可实现的销售均价5000元/平米;【产品增值建议】;溢价招一：硬件配置;配件设施;溢价招二： 户型面积赠送;结合生态概念的规划和产品打造得到市场认可;面积赠送;（1）高性价比进入市场 快速启动市场会带来鼎盛的人气，先聚人气再聚财气，使项目良性循环下 去，建立市场口碑。 为争取主动，建议项目样板先行，用极具眼球效应的居住体验馆结合一系列展示系统的亮相，并以最具市场攻击力的高性价比价格导入市场。 ;【价格定位】;NO5. 营销策略制定;;【营销核心思想】;品牌战线;【营销推广执行策略】;产品精细化营销;推盘策略： “稳步释放，利润最佳”。根据各楼座的销售条件逐步推盘，不同产品类型交替释放，互相带动实现利润最大化。 价格策略： “中开高走，控制节奏”，以全面提升项目产品价格。 促销策略： 首期以折扣优惠为促销手段，吸引市场客户，迅速积聚市场关注度，实现利好销售。 客户保养策略： 真诚回馈，系列保养。根据销售排期，通过系列的保养活动持续提高客户的满意程度，为后期的媒体投放提供相关的素材。;【推广策略】;户外拦截：在开发区主要路段增加户外拦截，扩大信息宣传面； 项目推介会：通过前期成交业主和关系客户，寻找各企业单位领袖客户，上门开展项目推介，并给予单位团购优惠政策或特定目标客户促销政策（如婚房促销）； 看房车：对于有职工宿舍的单位，可在单位宿舍小区开通项目的周末看房直通车，组织客户到项目现场； DM派发：针对个体业主比较分散的情况，在重要销售节点前，组织对各商业街区的覆盖性DM派；;社区活动：开盘前举办社区消夏晚会开展参与性活动； 社区宣传栏：与城区各优质社区物业联系，在各社区入口设立本项目宣传栏??并根据销售节点及时更换宣传信息； DM：针对拆迁区域进