天津境界梅江项目一期营销策略思考报告114P知识课件.ppt

提案方：伟业天津公司 日 期 ：2010年11月;[环境·特性·客户·操略]四篇;国家政策;9.29新政政府加码遏制房地产过快增长的决心;新政衍生效应，政府继续完善调控政策的全面;“国十条”颁布后三个月，津十条温和亮相，表现出以调节为目的的“三供三需”:以调节供需关系为主、适度向中低人群供应倾斜、需求迎合城市的发展；引导与调节旨在改变市场供需结构及市场的过快增长！;高压逼空预计会成为常态，旨在促进更稳健发展； 投资投机需求受抑制；改善、刚需成为市场主流； 天津新政相对温和，支持城市人口的外扩疏导。;成交各类用地：433宗； 规划总建筑面积：4113.59万㎡ 成交总金额：355.7亿元 成交住宅类用地：51宗；433.45万㎡;居 住 类 用 地 成 交 情 况 ;历年市内六区成交居住用地分布;成交地块;从成交数据看，全市成交量自7月份起逐步回暖，成交价趋稳； 以环城四区、远郊区县为全市新商品房主力成交区。;历年成交面积：连续三年南开区成交量位居前列；但10年前10月成交数据显示，河东区领先市内六区，河西区成交量居中。 历年成交价格：和平区成交价始终领先各区，南开区次之，河西区位列第三。市内六区除河北区外，其它各区10年价格涨幅均较大。 历年月均去化量：南开区连续三年月均去化量最大，10年河东区领先，河西区由于土地供应量少，成交量逐年递减。;河西区新商品房市场呈现出十分明显的“供不应求”态势； 成交价格在波动中不断攀升，但在政策影响下河西区价格涨幅有所放缓。;从全年成交数据看，继09年末市场火爆成交后， 因受新政的抑制作用，河西区一二手房成交均较为低迷； 整体而言，河西区商品房成交以一手房为主导。;根据目前河西区和周边在售项目分布情况，以及区域相似度可将本案周边商品房市场划分为六大板块。;各板块特征描述;注：蓝色项目为未开盘项目;梅江板块无论存量还是成交价均位居各板块之首； 天津湾板块存量也较大，而其它板块存量均未突破30万㎡。;各板块项目分析;梅江板块;项目名称;;竞争格局判断;[环境·特性·客户·操略]四篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;如何获取 市场普遍 认同;如何获取 市场普遍 认同;;大盘案例1：万科·东丽湖;昔日：区域开发空白区，心里距离远，认同感差;如今：200万平米新市镇生态大盘价值呈现;东 丽 湖 万 科 城 发 展 历 程;产品与配套，随着客户衍变逐渐升级，复合大盘日趋完善成熟;;欢乐谷;北京·华侨城主题居住区，占地50万平方米,分4期开发 05-07 一期小高层产品 07-08 二期高层产品 08-09 三期小高层 10-11 四期复合产品：高层、小高层;;配套商业建筑面积：11.47万平米 核心理念：美式街区＋美式生活 配套层级：核心商业（1.5万平米）、自持斜轴商业街（约5万平米）、生活配套（4.5万平米）;由低渐高 由小渐大 由高渐低;;沿海·赛洛城;大 盘 基 因 的 要 素;第 * 页;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;第二篇：特性篇;收官梅江 ? 顶级 ? 低密 ? 岛畔生活中心;[环境·特性·客户·操略]四篇;;市场启示;在拥有如此价值的土地之上， 会吸引什么样的人？;社会财富结构和品牌消费特点;伟业在全国的各高端项目操作过程中，建立强大的客户数据库，通过深度的分析并结合中高端市场的发展，描摹出中高端客群的精神属性和个性需求;Part Three;第三篇：客户篇;三级区域;本案的客户群体——30-50岁的高收入阶层他们是：政府公务员公共企事业单位从业者私营业主外企高管……他们具有：敏感性鉴赏力控制力社交力彰显性……;敏感度;针对本案客群靶心关键词;[环境·特性·客户·操略]四篇;营销策略总体规划;营销策略——“树”;价值挖掘;推广阶段性主题与市场形象;第四篇：操略篇;Act 1：项目形象确立;唤醒梅江区域居住价值回归-----探寻与回归主题活动，提升项目整体品质与品味，确立项目公园大宅形象;Act 1：项目形象确立;Act 2：区域价值体现;Act 2：区域价值体现;Act 2：区域价值体现;Act 2：区域价值体现;第四篇：操略篇;Act 3：细节提升;Act 3：细节提升;Act 3：细节提升;区域模型和户型模型;售楼处蓝牙技术运用;Act 3：细节提升;园林景观营造高低错落的层次感;4、沿途包装和导识系统;Act 4：服务体验;Act 4：服务体验;Act 4：服务体验;Act 4：服务体验;第四篇：操略篇;Act 5：津滨发展公司品牌形象树立;Act 5：津滨发展公司品牌形象树立;Act 6：Life S