天津 北辰产品定位报告106P教学文稿.ppt

北辰泽天下项目 产品定位报告;项目;二、一期规划指标;三、一期产品分析;四、后期规划指标;;市场分析篇;观望心态浓重 市场成交大幅萎缩;一、宏观环境 ;1; 大量的政策出台，造成市场的不确定性，是引发市场观望状况的主要诱因。 对于开发商和购房客户均产生较大影响。;二、市场动态 ;　;交易双方理性回归;阶段性的市场状况不理想 买卖双方趋于理性，未来市场将平稳发展 对于产品等研发力度将加大;;购 房 客 户;69%：购买新房作为自己的婚房 价格：重要因素之一 56.5% ：90平米以下的小户型; 促销优惠成为主要刺激市场的手段，但产生的效果并不十分明显，反而加剧了市场的观望态度。 良好的入市时机和对位需求的产品成为成功的关键。;区域竞争篇;一、一级市场分析;;;;土地方面，预计未来的供应将为44万平米（160万中新项目） 新上市项目，预计未来的供应将为100万平米 项目结转，预计未来的供应将为45万平米 ; 预计5年内供应量将在200万平米以上，市场竞争将十分激烈，树立项目自身特色成为关键。;二、二级市场分析;　;小结;项目;项目;三、三级市场分析;　;北辰三级市场重点项目;小结;客户需求篇;一、市场客户分析; 市场中约有60%的人群存在较强的购房意向，说明市场需求依然旺盛。;2、近期市场认识分析;3、购房用途分析;4、促销优惠分析;5、需求户型分析;6、需求面积分析;近期内购房意向仍存在，市场需求良好； 促销优惠手段的市场接受程度有限； 婚房比例上升，改善型客户仍为主力需求； 两室户型、小面积产品成为市场主流；;二、目标客户分析;1、客户来源分析 ;2、客户年龄分析 ;3、购房动机需求分析 ;4、客户需求户型面积分析 ;5、承受房款能力分析 ;6、客户敏感度分析 ;一室户型需求：对总房款及未来投资升值空间敏感度较高 两室户型需求：对价格、户型功能布局及周边配套关注度高，对高性价比的住房更为热切 三室户型需求：具备更丰厚的资金实力，对产品舒适度及社区环境有进一步的要求 三室以上户型需求：对价格的敏感度不高，但对产品舒适度、周边配套、社区环境及物业服务等方面比较“挑剔”;小结;市场预测篇;一、整体市场预测;价格增幅呈现波动状态，价格增长属于合理的变化。 未来价格大涨大落的可能性不大，价格增幅将会相对平稳。 04年后的年平均增长率为15%，09年的预计价格将为8200元/㎡。;受价格增长的影响，户均总款呈现上升的态势。 因总款承受能力及70/90政策的影响，户均面积逐渐缩小，且变化趋势明显。 户均总款=价格增长幅度，即为15%，预计09年的户均总款将为88万。;总体市场发展状况良好 未来市场的发展趋势将为平稳的态势 整体市场的发展态势是设计后期产品的前提 大市场的成交数据变化将作为重要的指导依据;二、区域市场预测;06年收整体市场的带动，价格出现明显的增长 年价格增长将保持在15%-20%的增长幅度 09的预计市场均价将在7000-7200元/㎡;户均面积变化明显，从100以上降至90以下 总款的变化幅度相对较缓 总款增长=价格增长，09的预计户均总款将为62万;以往市场发展状况良好 未来以平稳发展为主趋势 价格增长保持谨慎的乐观 小户型成交成为主力;产品定位篇;一、项目定位;二、客户定位;三、产品定位;产品建议篇;符合项目的整体定位 立足项目自身，避免同质化竞争 产品特征明显，综合竞争力强;立足区域，扩大客户群定位 挖掘空白市场，进行差异??竞争 适当调整部分户型面积区间 丰富产品线，应对市场变化，规避销售风险 ;二、重点关注问题;2、满足客户的需求;3、产品设计参照的选择;4、符合对未来市场的判断;5、核心价值最大发挥;三、产品面积配比;别墅+洋房;83%;小三室户型;2、小户型比例;改善人群;改善客户;小两室户型;满足需求——对位三级市场 一室半概念，作为书房、儿童房使用;单身族、老人安置;产品类型;四、户型建议;楼层; 小高层; 高层; 大高层;处于项目边缘位置 单层户数多、朝向差 缺少景观资源;面积区间的控制 高出房率;1;汇报完毕