天健时尚（商业）天港道项目定位及营销整合方案75P知识讲稿.pptVIP

*;应该从哪些方面去理解项目呢？ 项目周围？还是前海中心城价值？…… 首先，让我们来看看周边环境的初步印象;市场印象。;片区现状印象：未来周边公建配套齐全，但目前仍未动工。;商业人流印象：项目周围片区物业常住人口容量约20万;商业发展印象：目前周边商业配套暂不成熟，处于初步发展阶段;物 业;; 区位价值及公共交通配套规划印象：一环二轴三区+双地铁;周边商业规划印象：一个购物中心，一条步行街，几个大型商业物业;印象小结：;在对项目周边的情况做了一个印象描述之后，再来看一看我们项目情况，是否能够在此区域中有所突围;项目本体。;项目物业形态描述：社区商业; 规划：SHOPPING MALL 行政：宝安区政府 ;中心步行街（天健段）;项目商业价值分区剖析——二层商铺初判;综上述条件，可以总结出项目的优劣势;以目前周边环境及项目本体来看，项目价值挖掘有限 但是???我们认为，需要重新理解区域价值和项目本体价值，切合前海中心城的规划，找出潜在市场价值;价值重审。;国际化的长三角经济圈——上海浦东;国家级战略——前海中心城;深圳市城市总体规划(2010-2020) ;国家级战略的前海中心城;前海：打造中国大陆的小香港 承载深港一体化全球物流中心，深港一体化的一块试验田;前海深港现代服务业合作区，港式打造，空前高度。 前海中心城将成为示范式“小香港”，港式文化在此延伸;地铁1号线;地铁 4号线;前海中心城共占地18.04㎡，呈半月形环海状，本案位处于前海中心城北部 承接区域功能性补充的重要意义。;国家战略;前海中心城 前所未有的国家级战略定位 通过香港为窗口，与国际接轨； 将引领深圳成为国际都市，价值无可比拟;通过价值分区与重审过后 可以结合前海中心城规划预判项目未来的发展前景;未来展望。;占位前海 比肩全球;城市中心 核心商圈 ——大前海商业圈 尽享城市财富轴心;十字掘金街口 ——700米商业步行街 鸿荣源购物中心;城市新轴心 汇聚百万高端消费力 目前前海中心区规划人口为38万人，且拥有较强消费能力 ； 随着前海深规划的逐步落实和深港现代服务业合作区的逐步深入，前海商圈将辐射深圳全市，带动近500万高端消费力;城市地铁枢纽 千万人流大引擎;无限升值潜力 拉动全球商业投资客户;掘金旺铺 前海中心区的辐射能力，前景无限，升值潜力巨大;面对前海中心区广阔前景 本项目如何抓住机会、找准定位？;项目定位。;优势（S）;放大区域价值，利用地段优势，突出地段在商业中的绝对性地位 突出项目所在地段周边商业巨大发展潜力 基于独特内街设计，宣传高端品味调性，提升项目形象。;强化区域价值及项目稀缺性，弱化项目自身问题； 拉升项目档次，差异化项目形象，颠覆社区商业传统认知。 准确认知片区的商业空缺，在满足社区配套的同时紧扣商机。;通过大环境的审视及项目本体分析 本项目的优势 与 突破点在哪里？如何定位？;——天 港 道——;抢占天港道 核聚全球财富 前海中心 全球财富;商铺作为纯投资型产品 资本跨区域流动，客户主要受投资成本及投资回报率影响;但是，随着前海实质开发进度加快;客户定位： 先知先觉的国际掘金者 ——国际高端商业投资客;面对良好的区域前景、项目自身的高端定位 项目如何营销才能做到快速销售并达到价值最大化？;营销策略。;业态定位原则;鉴于前海中心区的“深圳合作示范区”定位 以及项目本身“港式”形象??位;一层：香港品牌名店 人潮滚滚 财富生生不息 品牌服饰，品牌饰品，品牌手表，品牌运动，品牌化装品，品牌眼镜及国际化品牌等等;项目临街面短且商铺量少，主流商铺均属于内铺， 人流到达率低，商业展示面不大。 唯有通过塑造步行街地段价值，通过打造一条核心步行街的主题化业态次街，引入人流，提升内铺价值。;北侧地块;人流节点处，围合形成一些“浑若天成”的街道广场空间，提供留驻场所;营造诱人的灯光，让脚步久久停驻在橱窗前，流连忘返，激起更多的购物欲望。;形式丰富的导示牌或门店牌将成为商业街一道美丽风景。;在高端定位的前提下 项目应如何定价才能够切合市场又达到利润最大化？;福田中心 南山中心之后 印证财富增值空间;本项目商铺价值综合评定：;将差价拉大，以首层为价格载体，降低二层销售难度;;第 二 层;;为了使户型能够满足不同业态需求，通过二层部分相连商铺打通，可形成一二层连用商铺、单层多商铺连用、单层单独出售的产品新格局。;投资因素;销售策略三：二三级市场联动;推售节点及初步推售策略建议;Thanks!