天下锦程商业定位及招商报告（87页）幻灯片资料.pptVIP

天下锦程商业定位及招商;PART 1;石家庄城市商圈介绍;*;东购商圈由新百、东购、天元名品等构成。这个商圈业态的构成和它的经营业态组合模式主要以购物为主。东购商圈紧邻新华集贸、南三条市场批发特点尤为显著。 这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场所占份额来说，在石家庄处于一个重要的地位。;*;北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。该商圈集吃、喝、玩、乐、购于一体。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄高档消费的需求。 这个商圈顺应了石家庄向东发展的趋势。此商圈会随着东部的发展逐渐扩大。甚至会产生副商圈。;*;*;城市商圈——城市商圈介绍;*;*;*;*;*;如何确保成为商业“金”角;*;*;*;区域分割;*;地块分析;*;*;对 策 ;项目概念定位; 产品定位 品质住宅+ 复合商务 住宅：花园洋房+小高层 商务：公寓+写???间 +商铺 ;项目客群定位;写字楼/公寓/商业部分;商业部分产品定位示意; 商业MALL、5A级别写字楼、酒店式公寓三者之间是一个相辅相成，相互影响的有机体，写字楼运营必将给商业MALL提供大量的人流，商业MALL的运营必将为生活提供更大便利从而带动公寓的销售，而公寓又为写字楼提供了便利的居住条件，从而三者相互孕养，形成一个良性的循环，推动项目不断地向前发展。;商业部分产品定位原则;商业部分产品定位支撑;临街面产品分布形态示意;写字楼定位为豪华智能综合时尚商务写字楼，层高3.6米，总层数18层。 套型区间分配：16—18层为整层不分割，预留卫生间； 9-10层为商务配套层，设置会议室两个、影音培训室、休闲娱乐室、咖啡厅、日韩式餐饮配套等，并配以空中花园，可四季赏花赏鱼； 其它按照80—120㎡左右，占40%左右；100—200㎡左右，占20%左右；60—80㎡左右，占40%左右区间分配到各层，每户设置独立卫生间。 地下做三层，负一层做大型超市或是其他商业用途，负二、三安排设备间和地下停车场。 ;写字楼客群定位;（13-16层） 商务公寓;现代大气的外立面，整体视觉效果简约明朗。 玻璃幕墙现代而不失沉稳， 透露出一种俊朗睿智的商务感和时代感。 通过直线条的搭配，或者圆点式外观组合效果，注重细节部分的变化，引人注目，凸显活跃与自由的现代商务气质。;外部空间 建筑的个性不仅存在与阳光之下 黑夜也是它的舞台;大 堂 大堂是整个写字楼产品形象展示的重要部位 建议打造为2层挑空形式，空间高阔，豪华装修展现奢华气派;电 梯 间 建议设置至少5部电梯，其中1部货梯。4部人梯分单双层、整层以及顶部数层运行，以保证人流密集时运行通畅。;走 廊;酒店式公寓作为商业和写字楼的居住型配套，着重体现居住的舒适性及生活的便利性。 产品规划 公寓部分定位为酒店式商务公寓，总层数16层，标准层层高3.6米。5—12层作为快捷式酒店统一运营，套型区间分配： 30—50㎡，每户设立分户卫生间；13—16层作为酒店式公寓，享受酒店的服务配套，套型区间分配： 50—100㎡，每户设立厨房及卫生间；地下做三层，负一层做大型超市或是其他商业用途，负二、三安排设备间和地下停车场。;酒店式商务公寓主要针对中高收入人群，年龄较小，普遍在25到45岁之间，可作为第二套住房或过渡性住房，同时具有明显的投资倾向。 ◆白领阶层：消费观念比较超前，固定资产较少但资金流动性较大； ◆涉外人群：外地人口在石家庄务工的中高端人群，可作为第一套过渡性住房； ◆纯粹的投资客户：资金雄厚，眼光独到； ◆年轻的婚房：便利、舒适、高性价比将会是选择本项目的重要因素。;商业街部分构想;B区;商业街部分示意;商业街部分示意;动感影城;快餐厅;综合开发，合理利用每一寸土地，实现使用面积得最大化，从而打造石家庄核心商圈标志性商业旗舰，创造利润的最大化。 1、一个现代气息浓厚，融合了建筑美学及动态美学的高端综合性SHOPPING MALL。 2、4层综合性商业卖场，点亮石家庄； 3、1—4层多层挑空设计。体现商场的恢弘气度，充分展现商业布局和氛围，营造高品味快乐消费氛围。 4、270度大拐角设计。充分利用北二环和本项目主入口，以270度户型外立面提升项目于道路的线截面，提高卖场的流动速度，建立高端的卖场形象。 5、波浪式外立面设计。增加项目的观赏性，以水流的波浪式形态配合宝石蓝色镜面，塑造城市西北部一道靓丽的城市风景线； ; 商业与住宅的布局 最大限度的减少住宅与商业之间的干扰，两者之间在规划时，楼座位置应拉开一定的距离，同时可以通过对商业外观的包装使临商业的住宅多一道时尚的风景线。 建议商业部分先招商，后进行空间分割，以招商促进销售 根据初步的业态规划，找寻商业的