天津滨海新区响螺湾市场及酒店式公寓项目营销策略全案80P教学文稿.pptVIP

1地块处于响螺湾商务区内，位于滨海新区未来核心位置； 2项目整体成本不高,避免了价格战的干扰; 3地块紧邻海河，景观及展示效果好； 4项目处于设计扩充阶段,领先于其它项目； 5项目以小面积单位为主,符合市场主流需求,风险低； 6入住企业将拥有更多的优惠措施,吸引更多的中小型客户关注； Strength优势分析 Opportunity机会分析 1本案面临前所未有的滨海新区开发开放的战略机遇和周边优越的产业环境； 2本届政府对于区域的高度关注 3本案是规划区内率先启动的项目，将为规划区建设标准“定调”，没有干扰； 4附近其它项目中钢大厦等地标性项目的协调效应。 Weakness劣势分析 1地块位置目前比较偏僻，区域成熟度不高，心里距离较远； 2商务氛围及相关配套设施不成熟 3未来交通网络健全,但目前不够完善；过桥成本高 4紧邻石化生产区,空气质量差及对心理的影响大； Threat威胁分析 1于家堡商务区定位中央商务区（CBD)，本案存在被边缘化的可能； 2滨海新区其它竞争项目的威胁 3响螺湾商务区内其它首发竞争项目的威胁； 4响螺湾商务区整体的开发节奏； 扬长避短 借大势 先下手为强 紧跟政府节奏，领先同区域项目一小步；稳进快出。 利用政府的宣传，加大区域推广力度，注重未来区域发展前景的描述，增进客户信心。 在与政府保持同一开发进程的基础下： 对外，利用成本优势，突出项目高性价比；增强产品竞争力； 对内，利用浙商影响力高附加值，提升物业服务品质，应对德比之战。 扬长避短 借大势 先下手为强三步曲 营销推广战略 2007 滨海 响螺湾 圈海运动 开启 响螺湾的陆家嘴时代 造势攻心第一 体验式营销第二 渠道营销第三 战略思想： 大势始终是整个滨海项目成败的关键 本案占响螺湾商务区核心区首发之利 有着承前启后的历史作用，树立项目 的坐标地位 1现场包装必须超越首发的其它项目 让人对项目实力充满信心 2售楼处包装营造气场 3会馆建议做出氛围做出标准 如北京的兰会所，建议大师设计体现江浙文化 形象高了走但手段可以以到达率为目的 数据库短信拦截事件营销可以无所不用 渗透到客群才有机会发言 本案营销推广主方针及主要时间节点 第三步: 商业，实现利润最大化，完善商务配套 浙江会馆 从筹备/设计／亮相不断引发引发关注， 渲染项目商务形象贯穿始终 第一步: 公寓先行，保证回款，树立形象； 第二步: 写字楼，渠道营销前置，挖掘大客户，带动小客户，稳步提升高端商务形象 2008年2月公寓销售 4月开盘 2008年11月写字楼开盘 2009年9月－12月商业开盘 2008年6月封顶 2009年6月主体完工 2009年12月入住 二大战场 ＋ 津外 　　两者互相呼应，相互促进！ 津内 先期进行 后期展开 制造津外社会影响力， 强化项目品牌形象与价值 借津外营销火爆之势，提 升津内销售力，制造津内 认购危机！ 二大方式 ＋ 大众推广 窄众推广 建立项目品牌形象，完 成品牌知名度的迅速爆 炸和活动信息告知。 提升传播的有效性， 实效促进项目销售的迅 速完成。 有了战略的原则 我们需要一句能贯彻整个推广期的广告语 推广核心广告语 滨海之心 财智天下 响螺湾的位置属性.占据中心的地位 财智:浙商的的文化，用在此处 连接了浙商与滨海发展的共通之处。 体现了项目背景及对位了客群的属性 天下:即世界 亦表现了大气磅礴的气势 产品定位:滨海.响螺湾.13万平米集成商务旗舰 津内市场推广核心阶段广告语 开启 滨海的响螺湾时代 津外市场推广核心阶段广告语 开启 滨海的陆家嘴时代 浙江大厦项目形象整合 整体形象广告语:滨海之心 财智天下 产品定位:滨海.响螺湾.13万平米集成商务旗舰 写字楼做为项目品牌核心体现 公寓:配套商务高端居住形态 广告语:凭财智 超然天下 针对投资广告语:响螺湾上 做世界房东 针对自住广告语:响螺湾上 商务头等舱 商业:补充商务主体的特色休闲 广告语:响螺湾上又见江南 注：建议以浙江江南特色主题包装商业,吃乐景等方面做足浙江味道，吸引客群圈子.差异化项目价值 浙江会馆:商务概念的综合形象 高端商务社交沙龙 广告语:江浙会 世界汇 案名建议 以品牌延展思路: 目前开发商正在操盘项目天一MALL ,天为上，天为天津，可以从天延展案名，可以整合资源造势，事半功倍 案名-1 滨海.天汇时代广场 天汇，则是世界汇于次，天下汇于此，汇聚是地理属性也有聚财之意， 时代:时事筑英豪.时代即现代，传播出项目的当代气息，也借势美国的时代广场有国际化的一味 其它还可以:滨海.天启国际 滨海.天鼎中心 等 分案名组合:天汇阁(公寓) 天汇时代写字楼（写字楼） 天汇江南天地（商业) 以卡位延展思路: 响螺湾注定了要成