宁波和丰创意广场报告2009-149页幻灯片资料.ppt

和丰创意广场前期市场研究报告;项目周边目前处于发展初期，多个项目处建设期，商务居住基本空白，但已自发形成小规模的餐饮休闲类商业，且区块紧临周边成熟社区。;;交通线路 项目靠近城市中心，多条城市主干道贯穿其中，私车交通非常便利，距离天一广场、家乐福商圈、老外滩等均仅需5分钟车程；距离机场16公里；距离火车站4.5公里；距离未来东部新城行政中心7.5公里。 公共交通 目前公交线路较少，500米范围内仅908/2/529/821四路公交，通往海曙、江北、江东、科技园区、鄞州等区域。未来快速轨道交通站点距项目较远。整体公共交通方面优势缺乏。 交通规划 规划的路网格局呈“四横三纵”的道路系统。四横即通途路、民安路、惊驾路和姚隘路。三纵为曙光北路、江东北路和滨江大道。 在建的外滩大桥将进一步加强与江北核心区的联系。轻轨5号线北面穿越。;项目周边二公里范围内各类配套齐全，商业中心林立，为本案发展提供良好的商业平台同时又面临商业竞争的威胁，本案商业需通过差异化定位区隔竞争，扬长避短充分利用周边资源。;可视景观 地块一线临江。结合近年甬江滨江大道和沿江公园的改造、新建，项目可视景观主要以甬江及两岸人文自然景观为主。 甬江公园（二期）：即江北甬江大桥以北，中兴北路以东区域的滨江大道绿化工程。甬江公园全长25km，目前一期（BOBO城段）已建设完成。 甬江：宁波的城市象征之一。姚江、奉化江汇聚形成。地块为甬江的启始段，奔流25公里后汇入东海。甬江正临地块段宽约270米。 远距离景观 江北日湖，明楼公园，庆安公园。 由于地块处于核心城区，同时便于获得靠近三江口的其他景观资源。 综合而言，地块的环境资源具有相当的唯一性和稀缺性。;本案体量较大，又是宁波中提升的龙头项目，将引领区块的进一步发展，项目发展有竞争优势，但较为鲜明的产业方向一定程度窄化了客群，给项目操作增加难度。;项目整体特色明显，产品有利有弊。特定产业化的办公以及滨江商业带是本案产品的主要特色。;本项目整体竞争优势明显，稀缺资源、地段以及交通是本案最大优势。但短期细分市场面临区块不成熟的压力，长期看成长性好，发展潜力看好。特定的产业化的办公将是项目发展的双刃剑，机遇和风险并存。;项目商业定位;萌芽阶段;供应量大，需求相对有限，同时市场观望明显，造成供求严重失衡，市场现危机。;宁波老写字楼市场主要集中在三江口和中山东路和百丈路一带，随着南部商务区和东部新城的开发建设，写字楼逐步向近郊发展，未来将主要形成三江口老商务区、鄞州中心商务区、城市东扩片商务区三大片，后两个片区为近期发展热点区域。;受政府支持的南部商务区、研发园区（高新区）、东部新城商务区这样的集中商务区，进一步加剧供过于求的写字楼市场现状。同时由于这些项目受政府的扶持和多项优惠措施提供，分流了传统写字楼的部分客户，并多以低价给市场造成巨大的冲击。;　;08年以来办公市场价格整体呈下降趋势，进入09年下降趋势明显势头减缓，但依旧缺乏上涨动力。局部甚至出现价格暗跌的情况。;产品品质关注度提升，竞争加剧；产品类型、办公理念以及客群定位等差异化、多元化发展，以分散市场竞争风险。独幢办公、低层办公以及创意loft办公等，拥有独自冠名权或产品的创新空间设计，较本案有优势。;根据地段，本项目以三江口片区和江东世纪大道以西片区为主要竞争区域，但也面临东部新城和南部商务区低价（租金）对客户的分流，以及客群有一定重叠的郊区办公楼影响。;主要竞争区域内目前主要供应基本集中于江东东部，未来1-2年内三江口板块供应大幅增加，竞争激烈．;竞争区域内三江口板块目前的销售价格在15000-22000元/平米，江东东部世纪大道以西区域价格在9000-14000元/平米。目前市场整体销售情况不理想。;未来宁波市场供应量大，市场形势严峻。其中本项目竞争区域供应量较大，供大于求，且区域内项目基本以大型商业加办公的综合体项目，未来市场竞争趋白热化。;销售市场的巨大压力以及最大化实现中心区土地的稀缺性价值，未来竞争区域内纯出租写字楼项目比例将增加，多为高端写字楼项目。;中信泰富项目?该项目类似本案的商业办公综合体项目，其利用项目本身商业配套，来提升写字楼的价值，一幢纯出租写字楼有力保证入租企业的档次。;三宝国际金融大厦?利用地段优势，打造成未来宁波写字楼的标杆，纯租赁办公。项目定位以及地段与本案出入较大，不构成本案的重点竞争。;凯德广场写字楼?利用地段优势以及其本身完善的商业配套，将是未来宁波高端写字楼的代表之一。;新芝８号?项目是通过对旧厂房的改造形成的创意园区，建筑风格独特和历史风味十足，虽小，却颇有“创意”。;类似产业个案;类似产业个案;根据目前在售写字楼的客户情况，宁波写字楼需求的核心客户为外贸、货代、物流等高利润成长性企业。本案客户（产业方向）非目前写字楼需求的主力客